亡くなった祖父などの親族の名義となっている家を売却するとなると、親の相続の場合と違い、困難に感じられるかもしれません。
亡くなった人の不動産を売却することは可能ですが、相続人全員の協力が必要なため、売却が難しい時は、一人で自分の相続分である共有持分のみを売ることができます。
亡くなった人の不動産売却の手順と注意点、問題点をお知らせします。
祖父の家の売却
祖父母が住んでいた家が空き家になって、孫が売却を代わりにするというケースは決して珍しいことではありません。
祖父の家というよりも、両親が住んでいた家を相続しようとすると、祖父名義であったり、中には３代前の顔も名前も知らない親族が不動産の名義人であったというようなこともあります
このような場合の売却の手順は、基本的には親から相続した家を売却するのと変わりはありません。
必要なのは、自分が相続人であるということの証明の書類です。
これには、自分と祖父のつながりを示す戸籍謄本などを取得します。
また、相続人が複数いる場合には、相続人全員の同意と、遺産分割協議書、同意を証明する書類などが必要となります。
祖父の不動産を売却する手順
祖父の不動産を売却するためには、いくつかの手順を踏む必要があります。
売却までの一般的な手順はおおむね下のようになります。
1. 遺産相続の手続き
行うことは遺産分割協議と相続登記です。
遺産分割協議
祖父が遺言を残していない場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。
祖父の遺言書や遺言がある場合は、その内容に基づいて手続きを進めます。
相続登記
不動産の所有権を相続人の名義に変更するための登記を行います。
これが相続登記です。
法務局で相続登記を行い、登記簿に相続人の名義を登録します。
不動産を相続する人の名義となるため、そのためにあらかじめ遺産分割協議が必要となるのです。
2. 不動産の査定
不動産業者に依頼して、不動産の査定を行います。
査定価格を比較し、売却活動を依頼する業者を選びます。
業者が決まったら、不動産業者と「専任媒介契約」または「一般媒介契約」など媒介契約を行います。
３.売却活動の開始
不動産業者が広告を出し、買い手を探すと同時に、内覧希望者の対応や価格交渉なども行います。
これを仲介での売却といいますが、購入希望者が見つからない時や、不動産が売れそうもないない時は不動産会社に買い取ってもらう買取での売却ができます。
4. 売買契約の締結
買い手が決まったら、売買契約を結びます。
契約内容を慎重に確認し、必要な手続きを行います。
5. 引き渡しと決済
売買契約に基づき、手付金の残金、または売却代金を受け取り、不動産の所有権を買い手に移転します。
移転登記は一般的に、司法書士が登記手続きを依頼します。
税金の申告は翌年で、売却による利益が出た場合に譲渡所得税が課されます。
祖父の不動産を売却する際の注意点
祖父の不動産を売却する際の注意点は、相続人の確認です。
祖父の遺産を相続するべき相続人は通常祖父の子どもとなりますが、それ以外の相続人がいるかどうかも確認の必要があります。
また、相続人で既に亡くなっている人がいる場合は、その子孫が相続人となります。
これは代襲相続と呼ばれますが、子孫の確認も必要となります。
祖父の不動産を売却する際の問題点
問題となるのは、相続人の中でどこに住んでいるかわからない人がいる場合や、意思確認ができない、合意が取れない場合です。
相続人の数が多く確認がたいへんになる
代襲相続が行われるようになると、たとえば相続人１人につき３人子どもがいるなどの場合は、相続人が３人に増えることとなります。
最初の相続人の数が多いと、時によっては、相続人の数が数十名になることもあります。
中には行方が分からなくなったり、住所が不明になったり連絡が取れない人が出てきた場合は、所在地を突き止めるなどの手間がかかります。
売却のためには全員に連絡を取ることが必要です。
相続人の意思確認ができない
所在地がわからない場合はもちろんですが、たとえば認知症などで意思確認ができない場合も不動産の売却ができません。
そのような場合は後見人制度などを利用して不動産の売却を行うこととなります。
相続人の合意が取れない
相続人の数が多いと、全員が売却を希望しないこともあります。
全員の合意が取れないと不動産の売却ができなくなります。
これらのことができない場合に利用できるのが、共有持分の売却です。
祖父の不動産の売却ができない時
相続人が全員で１０人いて、行方が分からない人や、売却に合意しない人がいる場合でも、自分の相続した分の共有持分は売却をすることができます。
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共有持分とは何かわかりやすく解説
相続人の共有持分はこの場合、法定相続分だと１０分の１です。
共有持分の売却とは１０人全員で不動産を売却して売却益を１０人で分けるところを、最初から１人分だけを売却できるのが共有持分の売却です。
どうしても皆の意見が一致しない場合や、売却をしたくてもできない事態になったときには、共有持分のみを売却してください。
他にも、最初から相続人が確認できなかったり、連絡を取ったり話し合いをしたくないときにも、共有持分の売却は有効です。
査定は基本、即日行われ、最短３日で現金化できますので、まずは査定を依頼した上で、相談をしてみてください。
共有持分の売却の相場
共有持分の共有者同士での売買の売却の相場と業者買取の時の相場には大きな違いがあります。
共有持分の売却の相場は、共有者同士で売買をするときには通常の不動産価格の持分割合で計算ができます。
不動産の価格ｘ割合＝売買の価格
※詳しくは
共有持分の売却の相場
共有持分の買取の相場のめやす
共有持分の業者買取の相場は、実際に持分を買い取る専門業者によると、共有持分の相場は最大で２分の１の価格、５割が相場という答え方をしています。
中には、３割から６割と幅を持たせた相場を提示する業者もおり、条件によってはさらに高い価格での買取もあります。
業者によって相場も価格も違ってくるため、持分を高く買い取る業者を選ぶことが、持分売却の最大のポイントとなります。
※買取の相場について詳しくは下の記事に
共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説
共有持分買取のメリット
共有持分の買取のメリットは、訴訟を除くと共有名義の不動産を売却して現金化できる唯一の方法であるという点です。
同時に共有状態が解消され、それまでのトラブルはすべて終結、共有者とも連絡を取る必要がなくなります。
これは売却して利益を得るだけでなく、それまで共有名義の不動産で悩んでいる所有者にとって大きなメリットであることに違いありません。
共有持分の売却後はどうなる
共有持分の買取後は、基本的に交渉ののち不動産を一つの名義にして通常の不動産と同様に売買できるようにするというのが基本です。
ただし、ワケガイはそうでもすべての不動産会社がそのようにするわけではありません。
口コミの中には、他の不動産店に査定を依頼したところ「投資家に売買するため買い手がつかない」として、買い取りを断られたという事例がありました。
また、不動産の買取で価格が安くなる原因の一つが業者同士の転売なのですが、ワケガイにはそれがなく自社で請け負うため、その分買取の価格も高く買い取ります。
買取後にどうなるかは心配なところかもしれませんが、それ以上に買取した会社が不動産をどのように活用するかによって、買取の価格が大きく違いますので、その点からも買取業者選びは大切です。
共有持分の売却とトラブル
また、買い取り後についてワケガイは
共有者に知られたりトラブルになることもありません。
当社が買取後にお客様にご迷惑がかかったりトラブルに巻き込まれることは一切ありません。
と説明しています。
私が持分売却を終えた後、確認すると私の名義分は共有持分を買い取った会社名義となっていました。
私が名義人ではない以上既に当事者ではなく、「私ｘ共有者」ではなく、「買取業者ｘ共有者」の共有となったのです。
あとは新たな共有者であるワケガイが行ってくれるのでトラブルは売却と同時にすべて終了するのです。
共有持分の買取の体験談
私自身の持分買取の体験を簡単に記します。
売却をしたのは築４０年の普通の団地内の戸建で、共有持分の売却が完了したのは相続の発生から１０年後のことでした。
父が亡くなって不動産を売却しようとしたら、何と道路が持分なし私道だということが判明。
通常の売却で売れないとわかったら、費用負担や管理の手間をおそれた弟が、音信不通になって雲隠れしてしまったのです。
様々な手立てを探したのちに、最後に共有物分割請求が専門の弁護士に相談に行ったところ持分売却をすすめられました。
それまであやしいのではないか、だいじょうぶなのかと不安に思っていた共有持分の売却ですが、弁護士の先生にすすめられたことで、持分を売却する正当な方法だということが初めてわかったのです。
家に帰ってインターネットの査定で業者を探したところ、なんと2県もまたいだ東京から、持分買取の２社が実家を見にきて査定額を提示、両方が買いたいと言ってくれたので、高い方に売却を決めました。
査定を依頼してわずか数日で共有持分が手放せることになって、長年の重荷から解放されました。
私はそこまでで１０年かかってしまいましたが、今はインターネットの査定はその時よりも一般的な方法となっており、業者側も遠方の物件を扱うことが普通に行われています。
同じように共有名義の不動産で悩まれている方は、この機会にぜひ共有持分の売却を検討してみてください。
共有持分の買取まとめ
共有持分の売買とその手続きについては、通常の不動産の売却と変わりなくできます。
まずは、司法書士他の士業提携がある持分売却に手慣れた不動産会社であれば、売主の方でしなければならないことは特にありません。
通常の仲介での売却とは違って買取の場合は売主の手数料も不要ですので、売却が決まれば即現金で代金を受け取ることができます。
まずは査定をしてもらい、金額を聞いた上でより良い条件での売却に進んでください。
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