共有持分の買取の手順と注意点　持分売却で共有名義の問題を解決

共有持分は買取で共有持分を専門に扱う業者に売却をすることができます。

業者買取は仲介での売却とは違い、不動産会社が直接共有持分を買取する方法です。

共有持分の売却の方法は通常は業者買取のみと考えられますが、共有者の同意を得ずに売却ができる唯一の方法となります。

この記事では共有持分の業者買取とは何か、実際に共有持分を売却したい時はどのように進めるのか、共有持分の売却について詳しく解説します。

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共有持分とは何か

共有持分とは、不動産などを複数の人が共同所有する際に、各人が持つ権利の割合のことを指します。

たとえば、遺産相続などで不動産を複数の相続人が引き継いだ場合、それぞれの持分が共有持分となり、遺産分割協議書にも、「持分２分の１」「持分３分の１」といったように、各自の持分割合が記載されます。

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共有持分とは何かわかりやすく解説

共有持分の持分割合

持分の割合は不動産を取得時の出資金の割合などに応じて分母、分子部分とも自由に決められますが、法定相続の持分割合は、各自が均等に定められているため、分母の部分は相続人の数となります。

相続人が２人であれば、半分ずつなので２分の１、相続人が３人なら各自３分の１という持分割合になります。

共有持分だけが売却できる

共有持分を売却した時には、この２分の１、または３分の１といった持分割合に応じて売却代金を分割するのが普通です。

そして、共同で不動産を売却する場合だけでなく、共有持分を売却したい場合は、この２分の１、または３分の１を売却するということになります。

共有名義の不動産は、法律で決められているため、共有者全員の同意が取れなければ売却ができませんが、持分の売却は自由にできます。

売却ができるのは、自分の持分、相続なら法定相続分、または登記情報に記された持分割合の数字に従うことになります。

共有持分の定義と法的背景

共有持分は民法に基づく権利であり、共有不動産の持分権は「一部の権利に基づき、全体の利用に対して発言権がある」という特殊な法的性質を持っています。

たとえば、他の共有者の同意なしに不動産全体を自由に利用することはできませんが、共有者同士で分割協議を行えば、各自の持分割合に応じた利用が可能です。

共有持分と民法

民法第251条には、共有名義の不動産について次のように定められています。

「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。」-民法第251条

上記の場合の「変更を加える」とは、増改築や売却を指します。

そのため、共有不動産全体を売却する場合、必ず共有者全員の同意が必要となります。

共有持分の売却と同意

ただし、共有持分の売却については、共有持分は通常所有する土地と同じように、共有者の同意を得ることなく自分一人の意思で売買することができます。

第206条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

民法での記載は共有持分は「所有物」であり、上記は共有持分についても適用されます。

他にも民法249条と250条を記した百科事典の共有持分の項については、もう少し具体的な記載があります。

ここでいう使用収益とは、賃貸などで収入を得ること、また売却をすることを指します。

なので、共有名義の不動産は、民法第251条の通り共有者の同意なしには売却はできませんが、共有持分は自由に売買が可能なのです。

共有持分の売却は他の共有者の同意は不要　不動産全体と持分の違い

共有持分の評価基準

ただし、共有持分はあくまで不動産の全体ではなく持分です。

共有持分の価格は、市場価格や資産価値だけでなく、共有者の人数や共有状態によっても異なります。

たとえば一口に共有持分といっても、１つの不動産の３０分の１と２分の１を比べれば権利の行使が、前者はわずかであることがわかります。

そしてそのどちらにしても、一般的には、全体を単独で所有する場合の価格に比べ、共有状態にある持分の評価は低くなりがちです。

共有持分の評価が低い理由

これは、共有者が複数いることで取引の自由度が下がり、権利行使にも制限がかかるためです。

そのため、共有持分は一般的な不動産評価よりも慎重に査定が行われるのが普通です。

わかりやすく言うと、単独所有の不動産と共有持分とでは、評価が同じではありません。

不動産の処遇をめぐって、共有者とトラブルになる以外にも、二次相続が生じて共有者がいきなり５人になってしまったり、共有者の一人が不動産を抵当に入れてしまったりすることだってあり得ます。

共有持分は、共有者が自分の権利を行使できる不動産であるため、取得した時点と同一の条件が保てるとは限らないのです。

このようなリスクのある不動産はその分評価が下がり、売買の時にも通常の不動産に比べて低い相場で取引されるのが普通です。

共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説

共有持分を買取する業者とは

共有持分は上に説明した通り、特殊な不動産です。

そのため共有持分を売却する時には、共有持分の専門の業者に買取を依頼して売却をすることとなります。

買取業者の目的とメリット

共有持分を取り扱う買取業者は、相続や離婚などの理由で発生する「共有状態の不動産」の買取を専門にしています。

これにより、共有者間でのトラブルや財産分与の円滑化を目的としています。

買取業者に売却するメリットとしては、共有状態の解消がスムーズになる点や、共有者同士での交渉が不要となることが挙げられます。

共有持分の買取のメリット５つ

おすすめの買取業者とは

共有持分の買取業者は、各地域で異なるため、地元に強い業者を選ぶことが重要です。

おすすめ業者には、専門知識を有する不動産会社や、法的なトラブル対応が可能な業者があります。

多くの場合、共有持分の買取に特化した企業では査定が無料で行われ、スピーディーな対応が期待できます。

共有持分の不動産の買取業者おすすめランキング【2024年】

共有持分の買取プロセス

共有持分を買い取りで売却する場合の手順と買取の流れについてお知らせします。

共有持分の買取の流れ

共有持分の買取の流れを示します。

step
1査定の依頼

共有持分の買取業者は買取サービスのサイトから物件の基本情報を送信するなどして査定を依頼します。

買取業者によっては現地を訪問するところや、立ち合いが不要なところ、最初から机上査定の調査のみで価格を知らせてくれるところがあります。

step
2買取価格の提示

査定後に買取業者が買取価格を知らせてくれます。

業者と売却価格や条件について交渉を行います。

step
3契約手続き

双方が合意に達すれば契約書を作成します。

step
4買取価格の決済

契約が成立すると、最短3日で買取金額が決済されます。

多くの買取業者では、迅速な現金化が可能です。

共有持分の査定

交渉の際は、共有持分の買取の価格、及び取引条件を慎重に確認することが重要です。

査定は不動産の評価額や共有持分の割合に基づいて行われます。

共有持分の買取の価格は査定を依頼する業者によって違います。

資金を多く用意できる業者、買い取った後の不動産の運用のスキルが高い業者は、それだけ不動産を高く買取することができます。

共有持分の相場は一律ではなく、予想が難しいため、できるだけ複数の業者に査定を依頼して、相場を知ることが大切です。

また、多くの業者の買取価格を比較して、いちばん高く買取する業者を選ぶことができるため、買取の査定はたいへん重要なものとなります。

契約書の作成

契約書の作成では、内容をよく確認することが大切です。

また、詳細な条件や今後の手続きについて明記するなどして、トラブル防止のために専門家（弁護士や司法書士）に確認を依頼することが望ましいです。

売買契約の注意点

売買契約書の作成にあたっては、共有持分に関する特別な条件を盛り込む必要があります。

特に、他の共有者の意向や売却後の権利行使に関する記載を慎重に行うことが大切です。

また、契約書は法的効力があるため、できれば専門家に相談して不備がないか確認しましょう。

共有持分を買取してもらう時の注意点

共有持分を業者に売却する業者買取の注意点を上げておきます。

買取業者の選び方については下の記事に。

共有持分買取を考える際のチェックリスト

共有持分買取を検討する際は、以下のチェックリストを参考にしましょう。

他の共有者の意向確認

共有持分の売却は、できれば共有者と共同で全体をする方が価格は高く売れます。

それを踏まえて、事前に交渉を行うことが望ましいでしょう。

売却したい意思を伝えて、共有者自身に共有持分を買い取ってもらいたい、できない時は「共有持分の買取業者に売却する」とあらかじめ伝えてみるのもいいでしょう。

※共有者に持分を買い取ってもらう共有持分の買取請求については下の記事に
共有持分の買取請求は共有者が持分を買い取る方法

買取業者の選定

共有持分の買取業者は今ではインターネットでも多く見つけることができます。

口コミや紹介記事も確認できるため、評判のよさそうな買取業者にまずは査定を依頼して、価格を確認してみましょう。

査定結果の比較

他の買取業者にも同様に査定を依頼して、価格を比較することもインターネット時代の今なら簡単にできるようになりました。

複数業者に査定を依頼するのは、買取価格が妥当かどうかを把握するのにも役立ちます。

専門家への相談

共有持分の不動産を手放すのには、持分の売却だけでなく、共有者との訴訟、共有物分割請求を行うという方法もあります。

裁判所で行うものなので、弁護士に相談をする必要があります。

不動産の価格やそれ以外の条件によって、裁判には向き不向きがありますので、共有持分の買取が適していることを確かめることにも役立ちます。

不動産の権利関係が多年に渡るものである場合は、相続人が予想以上に増えていたり、相続人の消息が分からないケースもあります。

それらについては相続登記が専門の司法書士に相談をしてみることをおすすめします。

お問い合わせ先と相談窓口

共有持分の買取に関する疑問や相談がある場合は、不動産会社や弁護士、不動産専門の窓口などに相談することが推奨されます。

地元の不動産業者の他、インターネットでの査定依頼なども有効です。

まとめ

共有持分の買取は複雑に思えるかもしれませんが、手慣れた買取業者に依頼をすれば、通常の不動産売却に比べても特に難しいことはありません。

大切なのは

の２つです。

インターネット時代の今では、価格の比較は当たり前になっていますので、無料査定は積極的に活用の上で、共有持分を現金化して有効活用し、共有名義の解消に向けて進んでください。

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