共有名義となっている不動産は、全員が同意の上で売却をすることになります。
共有名義の不動産の売却の手順や注意点についてお知らせします。
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共有名義の不動産の売却
共有名義とは一つの不動産が複数の所有者によって共有されている状態を指します。
多くは相続で、きょうだいなど複数の相続人が実家や両親の保有する不動産を共有名義とすることがあります。
他には夫婦で不動産を購入する時に共有名義にするということも普通に行われます。
また、投資目的での共有もそれに次いで多くみられますが、これらの場合の所有権の割合が共有持分と呼ばれるもので、登記簿にはそれぞれの持分が明記されます。
共有状態は長く続くこともありますが、状態が変化すると、不動産を売却するように意向が変わったり、共有状態を解消するために持分を売買したり、不動産全体の売却の必要が起こる場合もあります。
たとえば、離婚による共有状態は普通に考えられますし、実家の共有名義は一時的なことが多く、不動産を分筆や分割せずに共有で長期に保有することの方が稀なケースといえます。
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共有名義の不動産が売却できない場合
共有名義の不動産は全員が一致して同意の上で売却をすることが必要となります。
共有名義の不動産が売却できない場合についてみていきましょう。
共有者の同意が得られない場合
共有名義の不動産は共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する共有者がいると、不動産の売却を進めることができません。
特に相続で取得した不動産や離婚後に残った不動産の場合、共有者の意見が一致しないことが多く、売却の合意が難しいケースがあります。
差し押さえや抵当権が設定されている場合
共有名義の不動産の中に、共有者の1人の債務が原因で差し押さえが行われている場合や、抵当権が設定されている場合、そのままでは売却ができません。
差し押さえが解除されるか、抵当権が抹消されるまで売却手続きを進められないことがあります。
共有名義人の1人が認知症や判断能力を欠いている場合
一般的な不動産の売買と同じく、共有者の中に判断能力がない人がいる場合、その人の代理人（成年後見人など）を立てなければ売却の同意を得ることができません。
成年後見制度を利用して代理人を選任する必要がありますが、その手続きには時間がかかることが多いため、売却プロセスが遅れることがあります。
共有名義の不動産を売却するには
共有名義の不動産が、全員一致で売却ができない場合も少なくありません。
合意がどうしても得られない場合、裁判所を通じて「共有物分割請求」を行うことも可能です。
これにより、裁判所の判断で不動産の売却や分割が進められます。
ただし、訴訟には時間と費用がかかりますのでそれを避けたい場合は、共有持分の売却を行えば、相手の同意が不要なままで自分の持分のみを売却して、売却代金を受け取ることができます。
共有名義の不動産は全員一致で売却をするのが望ましいですが、どうしても売却ができずに塩漬けになっている不動産は共有持分の売却を検討してみてください。
※同意が取れない場合の共有持分の売却については下の記事を
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共有名義の不動産の売却の手順
共有名義の不動産売却の手順はおおむね下のように行われます。
1 売却の同意を得る
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。全
員の合意が得られなければ、売却プロセスを進めることができません。
そのため、事前にしっかりと話し合いを行い、売却に対する理解を得ることが重要です。
2 不動産の査定と価格設定
売却に向けて、不動産の市場価値を正確に把握するために査定を行います。
専門の不動産会社に依頼し、査定額を元に売却価格を設定します。この段階で、共有者全員が納得できる価格設定が求められます。
3 売却契約の締結と必要書類
売却に合意が得られたら、買主との間で売却契約を締結します。
この際、共有者全員の署名が必要となります。また、登記簿謄本や印鑑証明書、身分証明書などの書類が必要になるため、事前に準備しておきましょう。
4 売却後の手続きと税金
売却後には、売却益に対して譲渡所得税が発生する可能性があります。
売却益が発生した場合、各共有者の持分に応じて利益が分配され、それに基づいて税金が課されます。
税金の負担を考慮し、事前に税理士に相談することをお勧めします。
共有名義の不動産の売却における注意点
共有名義の不動産を売却する時の注意点もお知らせします。
税金の負担と分配
不動産売却時には譲渡所得税がかかります。
利益が出た場合、各共有者の持分に応じて課税されるため、税金の負担を理解しておく必要があります。
税額が大きい場合は、事前に税理士に相談して節税の方法を検討するのも一つの手段です。
売却による利益の配分
売却後の利益は、共有者の持分割合に応じて分配されます。
利益の配分に関する合意が事前にない場合、トラブルが生じることがあります。売却前に、利益の分配方法を明確にしておくことが重要です。
トラブルを避けるためのポイント
共有名義の売却では共有者間で意見の相違が発生しやすいため、事前に詳細な話し合いを行い、売却の方針を明確にしておくことが大切です。
さらに、専門家のアドバイスを受けることで、法的トラブルを未然に防ぐことができます。
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共有持分の売却とトラブル
不動産会社の選び方
共有名義の不動産を売却する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社の実績や評判を確認し、経験豊富な担当者に相談すると、安心して売却を任せることができます。
また、複数の会社から見積もりを取り、比較検討するのも良い方法です。
不動産会社を選ぶ時も共有者全員の意見を考慮に入れて、同意が取りやすい不動産会社を選ぶことも多雪です。
まとめ
共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意を得ることが最も重要です。
また、事前に売却に関する手順や税金について理解しておくことで、スムーズに手続きを進められるため、こまめな情報の共有も大切です。
売却に関する書類や契約内容を明確にしておけば、安心して売却プロセスを進めることができます。
兄弟間や身内の場合で関係が良好であればそれほど神経質になる必要はありませんが、離婚時の売却や事業用の共有名義の不動産の売却の時にはきちんとした売買契約が行えるように入念に準備をすることが大切です。
共有持分の売却の相場
共有持分の共有者同士での売買の売却の相場と業者買取の時の相場には大きな違いがあります。
共有持分の売却の相場は、共有者同士で売買をするときには通常の不動産価格の持分割合で計算ができます。
不動産の価格ｘ割合＝売買の価格
※詳しくは
共有持分の売却の相場
共有持分の買取の相場のめやす
共有持分の業者買取の相場は、実際に持分を買い取る専門業者によると、共有持分の相場は最大で２分の１の価格、５割が相場という答え方をしています。
中には、３割から６割と幅を持たせた相場を提示する業者もおり、条件によってはさらに高い価格での買取もあります。
業者によって相場も価格も違ってくるため、持分を高く買い取る業者を選ぶことが、持分売却の最大のポイントとなります。
※買取の相場について詳しくは下の記事に
共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説
共有持分買取のメリット
共有持分の買取のメリットは、訴訟を除くと共有名義の不動産を売却して現金化できる唯一の方法であるという点です。
同時に共有状態が解消され、それまでのトラブルはすべて終結、共有者とも連絡を取る必要がなくなります。
これは売却して利益を得るだけでなく、それまで共有名義の不動産で悩んでいる所有者にとって大きなメリットであることに違いありません。
共有持分の売却後はどうなる
共有持分の買取後は、基本的に交渉ののち不動産を、不動産会社か、共有者のどちらか一つの名義にして通常の不動産と同様に売買できるようにするというのが基本です。
ただし、ワケガイはそうでもすべての不動産会社がそのようにするわけではありません。
口コミの中には、他の不動産店に査定を依頼したところ「投資家に売買するため買い手がつかない」として、買い取りを断られたという事例がありました。
つまり、投資家に転売する目的で買取をおこなっている不動産会社も実際にあるということです。
また、不動産の買取で価格が安くなる原因の一つが業者同士の転売なのですが、ワケガイにはそれがなく自社で請け負うため、その分買取の価格も高く買い取ります。
買取後にどうなるかは心配なところかもしれませんが、それ以上に買取した会社が不動産をどのように活用するかによって、買取の価格が大きく違いますので、その点からも買取業者選びは大切です。
共有持分の売却とトラブル
また、買い取り後についてワケガイは
共有者に知られたりトラブルになることもありません。
当社が買取後にお客様にご迷惑がかかったりトラブルに巻き込まれることは一切ありません。
と説明しています。
持分売却後の名義の状態
私が持分売却を終えた後、確認すると私の名義分は共有持分を買い取った会社名義となっていました。
私が名義人ではない以上既に当事者ではなく、「私ｘ共有者」ではなく、「買取業者ｘ共有者」の共有となったのです。
あとは新たな共有者であるワケガイが行ってくれるのでトラブルは売却と同時にすべて終了します。
共有名義の解消へ
ケースによりますが、当事者同士よりも第三者である不動産会社が交渉に入ることによって、共有名義の解消がスムーズに解決することが少なくありません。
それでも話がつかない場合には、最終的には共有物分割請求という裁判所での訴訟によって、共有名義の状態は、公平に合法的に決められることとなります。
もちろん共有名義に困る所有者の中には、最初から訴訟を選択する人もいますが、不動産会社が当事者に代わることで、売却後の負担は一切なくなります。
共有持分の買取の体験談
私自身の持分買取の体験を簡単に記します。
売却をしたのは築４０年の普通の団地内の戸建で、共有持分の売却が完了したのは相続の発生から１０年後のことでした。
父が亡くなって不動産を売却しようとしたら、何と道路が持分なし私道だということが判明。
通常の売却で売れないとわかったら、費用負担や管理の手間をおそれた弟が、音信不通になって雲隠れしてしまったのです。
様々な手立てを探したのちに、最後に共有物分割請求が専門の弁護士に相談に行ったところ持分売却をすすめられました。
それまであやしいのではないか、だいじょうぶなのかと不安に思っていた共有持分の売却ですが、弁護士の先生にすすめられたことで、持分を売却する正当な方法だということが初めてわかったのです。
家に帰ってインターネットの査定で業者を探したところ、なんと2県もまたいだ東京から、持分買取の２社が実家を見にきて査定額を提示、両方が買いたいと言ってくれたので、高い方に売却を決めました。
査定を依頼してわずか数日で共有持分が手放せることになって、長年の重荷から解放されました。
私はそこまでで１０年かかってしまいましたが、今はインターネットの査定はその時よりも一般的な方法となっており、業者側も遠方の物件を扱うことが普通に行われています。
同じように共有名義の不動産で悩まれている方は、この機会にぜひ共有持分の売却を検討してみてください。
まとめ
共有持分の売買とその手続きについては、通常の不動産の売却と変わりなくできます。
まずは、司法書士他の士業提携がある持分売却に手慣れた不動産会社であれば、売主の方でしなければならないことは特にありません。
通常の仲介での売却とは違って買取の場合は売主の手数料も不要ですので、売却が決まれば即現金で代金を受け取ることができます。
まずは査定をしてもらい、金額を聞いた上でより良い条件での売却に進んでください。
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共有持分の売却に関するよくある質問
共有持分に関するQ＆Aを掲載します。
Q：共有持分の売却とは
共有名義の不動産は全員の意見が一致しないと売却ができません。
しかし、自分の持分のみ、例えば持分２分の１，持分３分の１と登記に記載されている不動産の権利分であれば自由に売却することができます。
これが共有持分の売却です。
Q：共有持分の売却は可能なの？
A：共有持分の売却は法律的にも保証される共有名義の不動産の売却方法です。
私自身が弁護士に解決方法としてすすめられた方法ですので十分可能です。
ちなみにその時の持分は２分の１、相続人は私の他１名で、連絡がつかない状態になっていました。
Q：共有持分を買うのはどんな人？
A：共有持分を専門としている持分売却のノウハウを知る買取業者に限られます。
それ以外の第三者でも売買は可能ですが、買い取る人がいない上、専門家でないとトラブルになりがちですので、おすすめできません。
Q：共有持分を買う前に相談がしたいのですが？
A：共有持分の買取をおこなっている買取業者は丁寧なヒアリングを行います。けっして買取だけを解決策として提示するわけではありません。
また、無料相談を行っている買取業者もあり、弁護士を紹介してくれるところもありますので、対応するな買取業者を選んでみてください。
Q：共有持分を買取する業者の目的は？
共有持分の買取業者の目的は、不動産などの共有持分を持つ人々からその持分を買い取り、彼らの所有権を取得後、不動産全体として流通可能な不動産とすることです。
買取業者が必ずしも全体を取得するのではなく、他の共有者が買取をする解決方法もあります。どちらにするかは交渉によって決まります。
Q：共有持分の売却の相場は？
A：共有持分の相場は買い取った業者に経費がかかるためもあって、５割としているところが多いです。
諸条件によって、それ以上の高い買取が可能な場合もあります。
Q：共有持分の売却にかかる日数は？
A：持分買取の最大手のワケガイであれば最短３日で現金化することが可能です。急ぎの場合は即日買取にも対応しています。
Q：共有持分の売却でトラブルにならない？
A：法律的には保証されている方法なので、持分売却自体で他の共有者から訴えられるようなことは一切ありません。
Q：相続で話し合いがつかない不動産でも売れる？
A：相続物件で分割がうまくいかない不動産は、亡くなった被相続人名義のままでも、買取できます。
私が買取業者に持分売却を依頼した時には、亡くなった被相続人名義のままになっていましたが、相続登記を完了後、売買契約となりました。その場合の相続登記は買取業者は法定相続分によってすべて行ってくれます。
Q：相続登記が済んでいない不動産でも売れる？
相続登記は他の共有者に知らせる必要はなく、自分一人の単独でもできます。
私の実家のケースでは、私自身が司法書士に相続登記を依頼しましたが、通常は買取業者は司法書士とも弁護士とも提携をしているので、自分で司法書士を探す必要はありません。
Q：夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？
A：持分の売却であれば可能です。相手の同意や相談の必要がなく、顔を合わせることなく売却ができます。
離婚後に共有名義のままになっている不動産で話し合いがつかない場合には、持分売却が有効です。
参考サイト：Wakegai (ワケガイ）
https://wakegai.jp/
