共有持分を業者買取で売却を考えた時に、住宅ローンが残っている不動産も多くあります。
ローンがあるままでの不動産売却ができるのかは所有者としては心配なところですが、住宅ローンが残っている場合でも、共有持分の買取は可能です。
共有持分の買取業者の中には、住宅ローンが残っている物件の買取事例も実際にあり、持分売買が専門の買取業者会社ほど様々な方法を提案してくれます。
共有持分の買取で住宅ローンが残っている時の方法をご一緒にみていきましょう。
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共有持分の買取と住宅ローン
住宅ローンが残っている家の共有持分を売却したい場合、持分の業者買取は可能です。
ただし、買取ができるかどうかにはいくつかの条件があります。
ローンのある共有持分の売却方法は2つ
ローンがある場合の売却は、基本的には任意売却と呼ばれる方法です。
他に、資金を都合してローンを完済後であれば、買取が可能です。
さらには、買取以外の方法として、共有者に買取ってもらうように交渉する共有持分の買取請求という方法もあります。
- 任意売却
- ローンを完済後買取
のいずれかになりますので、その2つの方法を主に見ていきましょう。
共有持分の専門業者に確認を
なお、ローンのある持分買取はたいへん複雑なので、ワケガイや訳あり物件買取プロに掲載されている詳しい解説をご覧になることをおすすめします。
買取業者によっても提示される方法はやや違いがあります。
また、共有持分の買取を行っているラクウルは任意売却も専門で、任意売却専門サイトであるリトライを運営していますので、詳しくはこれらの業者に相談をするのがいちばん確実な知識が得られます。
買取が可能な場合はそのまま売却終了までの依頼ができますので、最初から査定を依頼してみるのが確実です。
共有持分の買取は任意売却
住宅ローンが残っている不動産の売却でのいちばんのチェックポイントは、住宅ローンの残高がどれだけあるかです。
- ローンを完済間近である
- ローンの大半が残っている
ローンが完済間近の方がアンダーローン、ローンの大半が残っている場合がオーバーローンとそれぞれ呼ばれます。
違いは家を売ったときに、売却代金でローンが支払いきれるかどうかという点です。
住宅ローンの残債を確認
住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回るアンダーローンの場合は、売却代金を返済に充てることができます。
不動産が高く売れるほど残債は少なくなり、不動産の売却価格にもよりますので、専門家の確かな査定が必要です。
問題となるのはオーバーローンの方、つまり、売却価格がローン残高を下回る場合です。
完済をするためには、不足分を補うための資金が必要となるためです。
一方で、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を上回るなら、完済するためには差額を負担しなければ完済できませんが、共有名義の場合はこ話し合いが難しいことが多いでしょう。
住宅ローンの契約内容の確認
ローンの残高もちろんですが、合わせて住宅ローン契約の内容も確認しなければなりません。
ローン契約には、共有持分を売却する際にローンの一括返済が必要とされる場合があるからです。
上記の売却代金で完済できるアンダーローンかどうかはもちろん、金融機関との契約内をローン契約書を読んで、この点をよく確認してください。
オーバーローンなら任意売却
オーバーローンの状態の時にとられる不動産売却の方法が任意売却と呼ばれる方法です。
任意売却はローンの支払いが苦しくなって返済ができなくなった時の売却方法を指し、銀行など借入先の金融機関との交渉をしながら進めるものです。
ただ、任意売却は基本的には「ローン返済の滞納」が発生している場合の適用となり、応じてもらえないこともありますので、共有持分の売却に適用になるのかはそれぞれの金融機関に確認が必要となります。
共有持分と抵当権
もう一つ大切な点が共有持分の抵当権です。
住宅ローンの抵当権とは
住宅ローンなどの融資を受ける際に、債権者(金融機関)が不動産を担保として設定する権利が抵当権です。
住宅ローンを組む際には不動産に対して担保が設定されており、共有名義の不動産でもこれは同じです。
持分売却には抵当権の解除
共有持分を売却するには、担保権者である金融機関の同意を得て、担保とその抵当権を解除する必要がありますが、これができるのは、抵当権が設定されている共有持分の所有者のみです。
共有持分は、通常自分の持分のみなら自由に売却ができます。
ただし、抵当権のついている不動産の場合は、抵当権が設定されている共有持分の所有者のみが債権者である金融機関との交渉ができるためです。
それ以外の共有者は、抵当権が設定されたままでは、交渉も解除もできないため、持分の売却ができません。
よって、ローンを返済しているのが誰なのかはもちろんですが、共有名義の共有持分にどのように抵当権が設定されているかどうかも確認する必要があります。
共有持分で住宅ローンが残っている場合の買取の流れ
買取の大まかな流れを示します。
住宅ローン契約の確認
ローン契約書を確認し、売却の条件や担保解除の要件を確認します。
金融機関との相談
金融機関に相談し、共有持分の売却に伴う手続きやローンの処理方法について確認します。
共有者との協議
他の共有者と売却について協議します。
共有持分を相手に買い取ってもらう買取請求か、または全体の売却、共有持分の売却のそれぞれについて検討を行います。
買取業者の選定
共有持分の買取を行う業者を選定し、相談と不動産価格の査定を行います。
任意売却等の手続き
買取が可能であれば、抵当権の解除を含め金融機関との交渉、任意売却の手続き、買取まですべてを買取業者が行います。
ローンの完済が可能であれば、その後でも通常の共有持分の買取として、買い取りが可能となります。
※知以上の共有持分の買取の流れはこちらの記事をご覧ください。
住宅ローンのある共有持分の買取以外の方法
共有持分を売却できるとしても、買取業者に依頼する前に共有者同士で話し合うことも必要になります。
ろーんの負債を残したまま他の共有者が買い取って支払いを続けるか、または持分としての一部でなく、共有者が協力して全体の売却をすることもできます。
ローンのある共有持分はできれば買取前に共有者との調整を図ることがいちばん望ましいですが、それでも共有者間で同意が得られない場合は、持分買取に進みましょう。
まとめ
住宅ローンが残っている共有持分の売却は複雑な手続きが伴うため、専門の買取業者に相談しましょう。
共有者との協議は必要ですが、どうしてもできない場合ももちろんあります。
また、ローンについてもよくわからないということもあるかもしれませんので、それも含めて、共有持分の買取業者に相談を依頼してみてください。
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