共有持分を揉めずに売るポイント５つ【体験者が解説】

共有持分の売却は共有名義の不動産のトラブルの解決方法の一つで、共有名義の不動産が売却できる唯一の方法です。

共有持分を売却して持分を現金化したいと思っても、共有者と揉めるのではないかと心配される方もいるようです。

揉めるか揉めないかの違いは現在の不動産の所有の状態によって違ってきますので、自分の所有する共有持分の状況がどのようなものかを見直しておくことが必要です。

私自身も実家の共有持分を売却しましたが、持分の売却に関してもめることは一切ありませんでした。

この記事では持分売却を経験した立場から、共有持分を揉めずに売る方法についてお伝えしていきます。

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共有持分を揉めずに売却するには

共有名義の不動産をもめずに売れるかどうかは、共有持分を売却する時には必ず気になるところです。

それまでの交渉がうまくいかなかったことが多く、これ以上揉めたくない、穏便に済ませたいというのは誰にとっても同じです。

しかし、揉めるか揉めないかは、持分の売却や売り方以前に現在の不動産と共有者の状況や関係性によって違ってきます。

結論を先にいうと、共有持分の売却それ自体で揉めるのは売主の責任ではありません。

そして、揉めることで法律的な責任に発展することはありませんので、その点は安心して売却を進めてみてください。

揉めるか揉めないかは状況による

共有名義の不動産に関して共有者側に法律的な知識が不足する場合、どうしても合意が得られないケースが多くあります。

その場合はこちら側がいくら配慮しようと思ってもうまくいかないこともあります。

同じ相続であってもまったく揉めないケースもあれば揉める家もあるのと同じです。

揉めるケースと揉めないケース

共有者が行方不明で一切連絡をしてこない私の実家の弟のような場合であれば、共有持分を売っても揉めないことが十分に予測できます。

このような場合は、共有持分の売却がすすめられます。

ただし、共有者の一人が不動産を占有して居住しているような場合は状況が違います。

相手によっては「なぜ自分の持分だけ売却をしたいのか」と文句を言ってくることがあるかもしれません。

というのは、他の共有者が持分を売却することで、法律的に自分一人のものではないということが明らかになる事態となるためです。

上記の例を見る通り、共有持分の売却に置いて揉めるか揉めないかはケース別に判断することが必要となります。

不動産の共有者とのトラブル

共有持分を売却してもめるケースというのはどのような場合があるのでしょうか。

共有持分の売却は、共有者同士の話し合いがまとまらない場合が大半です。

そもそもどのような場合に持分売却となるのかを見てみましょう。

共有持分のトラブル例

たとえば次のようなケースです。

共有持分の相続トラブル例

また相続のトラブルとしては

などもあげられます。

相続の場合は他の遺産もある場合は相続登記を含めないと分割が成り立ちません。

不動産のトラブルがあると一切遺産が受け取れないということも起こります。

また相続登記が行われていない不動産で、相続人が多数、時には２桁になってしまったというようなことがあります。

このような場合は、自分ではどうすることもできないことが多く、専門の業者に任せるのが有効です。

このような場合は、持分売却を積極的に検討するべきです。

共有持分を売却してもめるケースの具体例

共有持分をもめずに売却できるかどうかは、共有不動産の状況にもよると思います。

例を元に考えてみましょう。

共有持分の売却で揉めるケース１

解決策

このような場合は、本来きょうだい全員が家土地を売却をして、現金で分割をするのが一つ。

または、兄一人が相続をして、他の相続人きょうだいに代償金を支払うのが通常の方法です。

しかしそれがなされない場合の解決方法は３つです。

共有物分割請求について

共有持分の売却の他には、兄に対して共有物分割訴訟という訴えを起こすこともできます。

裁判所が解決策を示してくれるわけですが、その場合は多く、下のうちのどちらかになります。

ケースのポイント

持分売却の場合でも共有物分割請求の場合でも、どちらの場合も兄が住んでいる以上は、兄の側から見ると

のどちらかの選択になります。

昔の家族では長子が家を継ぐのが普通であったので不動産を全部受け継ぐのが当たり前という考えがあり、その点での考え方の違いが問題の背景にあります。

他の兄弟が相続分を受け取ろうとすれば兄の側から見て「揉める」ことだとすれば、大切なのは揉める揉めないではなく、共有持分を売るという目的を達成するかどうかという点です。

このような場合は目的をぶれさせずに、自分の意思をはっきり保つことが大切です。

共有持分の売却で揉めるケース２

もうひとつのケース。

解決法

基本的な解決方法はこちらも同じです。

ケースのポイント

このケースのポイントは、共有持分を売りたい弟の方は現金を受け取るよりも、二次相続の回避が目的であるという点です。

他に代案としては、姉の方に売却代金を多く渡すなどの話し合いでも解決できるかもしれません。

単独で持分売却をすれば、協力して売るよりも売却代金は低下しますので、持分売却にせずとも、その分をあらかじめ姉に渡すと交渉しするのがいいと思います。

いずれにしても持分売却をすること、そうすると持分を業者から買うか、またはアパート全体を売るかのどちらかを選択してもらうこととなります。

共有持分の売却で揉めるのは単独での占有が多い

共有持分の売却で揉めるケースというのは、上を見るとわかりますが共有者の一人が単独で不動産を占有していることが多いです。

このような場合は、当然共有者にも非がありますので、持分売却もいたしかたないところだと思います。

持分売却の意志を伝えて、業者に売却をするのがおすすめです。

共有持分を売却しても揉めないケース

一方、共有持分を売却してもめないケースもあります。

共有者が行方不明や音信不通

共有持分を売却してもめないケースとはたとえば私の実家のケースのように、相続人のどちらもが実家の家土地に関心がなく、相続したくない場合がそれに当たります。

また、相続人が所在不明や音信不通の場合は、持分売却で揉めないで売れる可能性が大きいです。

さらに、該当の相続人や共有者が故意に音信不通としている場合でも、もめずに売却できる可能性が高いです。

このような場合は、迷わず持分売却を依頼する方がいいと思います。

共有者も共有不動産の解決を望んでいるケース

うちの実家のケースもそうですが何らかの原因で相手とは話したくない理由があっても、共有者である相手も共有不動産の解決を望んでいる場合があります。

要は、共有状態が解消すればいいなと思ってはいても交渉はしたくない、しかも解消の方法がわからないような場合です。

このようなケースでは共有者同士では話し合いがしたくないが、不動産業者であればそれなりの社会的なレベルでの話ができることが多いです。

その上で売却を成立させたい、トラブルを回避したいという場合には、共有持分を売却をしたとしても問題が起こりません。

要するに不動産を売却して代金を受け取りたいが、相手には協力したくないというこじれたケースです。

誰しもがトラブルを望んでいるわけではなく、解決を望んでいるのは当然です。

そのため、第三者が入ると話が穏便に進む場合があります。

揉めないケースまとめ

揉めないケースについてまとめると

このようなケースの場合は、共有持分の売却は相手にとっても良い結果をもたらすと言えるので、積極的に売却を行うのがいいでしょう。

共有持分をもめずに売るポイント

一般的に共有持分をもめずに売るポイントとしては、下のような点があげられます。

あらかじめ共有者と話し合いをする

共有持分は、単独で売却をするよりも、共有者と協力して一つの不動産として売った方が、通常の価格で売却をすることができるのはもちろんです。

それができない場合であっても、持分を単独で売却する意思があることを伝えることは必要です。

他の共有者との話し合いをスムーズに進めるには、以下の点を押さえておくとよいでしょう。

相場の確認

共有持分の市場価格を調べ、適正な価格で提案します。相場感を共有することで、共有者の信頼を得やすくなります。

売却の理由を明確に伝える

共有持分の売却に至る理由を共有者に理解してもらうと、交渉がスムーズに進みます。

将来的なメリットを説明する

持分をまとめて所有することで、将来的に物件の売却が容易になることを伝えると、買い取りに前向きな姿勢を引き出せる場合があります。

共有者に持分を買い取ってもらう

次に試したいのは他の共有者に対して持分の買い取りを提案する方法です。これにはいくつかのメリットがあります。

• メリット1：トラブル回避
  他の共有者が新たな権利者に対して異議を唱えたりする心配がなく、円滑に進む可能性が高いです。
• メリット2：手続きがシンプル
  第三者を巻き込むことなく取引が完了するため、契約が比較的シンプルで、関係者間の合意もスムーズです。

このため、他の共有者に優先的に提案することは、円満な取引を目指す上で重要です。

共有者への持分売却がスムーズに進む手順

その際の手順としては

1.売却価格の提示

相場や査定結果を基に、公正な価格を設定します。

2.売却条件の交渉

共有者の希望に耳を傾けながら、柔軟な条件を提示します。共有者が即決できるよう、なるべくわかりやすい条件設定を心がけましょう。

3.契約の手続き

最終合意後、必要な契約書を取り交わし、公正証書にしておくと安心です。

関連記事：
共有持分の買取請求は共有者が持分を買い取る方法

共有持分の専門の会社に売る

共有名義の不動産の全体が売却できない、共有者に買い取ってもらいたくても同意が取れない場合は、共有持分を買取する専門の会社に持分売却を行います。

これがいわゆる「共有持分の売却」です。

共有持分の売却のメリット

• スピーディーな手続き
  専門知識を持つ業者に依頼することで、手続きや交渉が円滑に進みやすくなります。
• トラブル回避
  業者は共有者との交渉や手続きについても理解しているため、売却後のトラブルが少なく済む場合があります。

第三者売却で揉めないための事前準備

共有持分を業者に売却する場合でも、揉めないようにしたい場合には下のような準備が有効です。

売却の意向を共有者に通知

第三者への売却を検討している場合でも、他の共有者に事前に知らせておくのが効果的な場合があります。

「持分買取業者に売りたいができればそちらで買い取ってほしい」と申し出ると、関係が円満に保たれる可能性があります。

共有持分の査定を依頼

買取業者に事前に査定を依頼することで、売却価格の妥当性を確認できます。

これを共有者に伝えることで状況が変わる場合があります。

自分の持分を半分以上に増やす

共有持分の業者買取を依頼する場合も、相手に持分の買取請求を行う場合でも、自分の持分が多い方がそれだけ交渉に役立ちます。

共有持分が１０分の１であったとしても権利があるのはもちろんですが、１０分の９と１０分の１とでは、やはり割合が多い方が何かと有利です。

持分を増やすと言ってもなかなか難しい場合が多いですが、たとえば共有者が３人以上であればなるべく共同で売却をしましょう。

共有者が５人なら、５分の１ずつではなく、先に４人に交渉すれば５分の４とすることができます。

持分の割合が大きくなれば、買取業者に依頼する前に、他の共有者にその時点で自力で交渉をしてみるのもいいでしょう。

共有名義の不動産で所有を主張する人は、往々にして全部を自分が受け取れると勘違いしている場合もあります。

しかし実は自分の持分が相手よりも少ない５分の１であると理解すれば、共有不動産であるという意識が高まります。

持分の数が大きければ共同で売却する際も、代金を分割して多くを受け取れます。

共有持分を揉めずに売却した体験例

私の実家の場合は、「相続人が音信不通」のケースで、共有者の弟が故意に連絡を取らないことになっていました。

不動産以外の預貯金や株式は当分に分割して支払い済みでしたので、その後１０年間は私が空き家を管理、固定資産税を一人で支払っていました。

あとから思うに弟は元々何らかの軽い精神的な障害があったのではないかと思います。

何よりも空き家管理の手間と出費を病的におそれていたので、連絡を絶ったという状況でした。

私の方ではもっとも心配だったのが、私の持分の子どもへの二次相続。

それと、空き家の解体が必要になったときにもひとりで費用を負担しなければならないという点でした。

しかも実家は持分なし私道、欠陥住宅、表題登記未登記である訳あり物件で空き家率が全国でも高率で１８％台となっている地域で、売却難しい状況だったのです。

とにかく０円でいいので手放したかったので、もめるもめないはどうでもよく、空き家を手放すことが先決でした。

当時はインターネットが今のように普及しておらず、情報もまだ少なかったため、相談に行った弁護士に持分売却をすすめられるまでに１０年かかってしまいましたが、ネットで査定を依頼して、わずか数日で成約、それまでの悩みがまったくなくなりました。

売却後は弟もその３か月後に自分の持分を売却。その後は安心したのか親族含めて連絡をくれるようになりました。

今では持分売却をすすめてくれた弁護士にも買い取ってくれた会社にも大変感謝しています。

全てが同じようにはいかないかもしれませんが、音信不通、行方不明のケースの場合は、迷いなく持分を売却することをおすすめしま⒮う。

【まとめ】迷わずに共有持分を売却しよう

共有持分の売却メリット・デメリットがあるため、状況に応じた最適な方法を選び、できれば共有者全員が納得できる形での解決を目指すのが理想的です。

また、できるだけ揉めないように売りたい場合どのようにするのがベストなのかは、共有持分を扱う不動産会社に売却前に相談をしてみるのもいいと思います。

いずれにしても共有持分の売却は持分売却でもめるというよりも、早期に解決することで資産価値を最大限に活かすことができるというメリットがたいへん大きいです。

さらに共有名義の相続などの２次的なトラブルを未然に防ぐというメリットもあります。

共有名義の不動産の問題は放置は禁物です。解決に向けた一つの手段として持分売却を検討してください。

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