「共有名義の不動産を売却したい」「相続の話し合いが進まない」「離婚の財産分与が受け取れない」
このような時に、共有名義の不動産の問題を解決するために訴訟にするのと共有持分の業者買取で売却をするのとでは、いったいどちらがよいのか迷う方も少なくありません。
どちらを選んでも目的は共有名義の解決ですが、不動産によって訴訟と買取のそれぞれが向くケース、向かないケースがあります。
間違った方を選ぶとデメリットが大きくなってしまいますので、事前の検討が必要です。
私自身は最初は訴訟を考えて弁護士に相談に行ったのですが、持分業者買取の方を進められました。
共有持分の買取と裁判のそれぞれの特性とメリット、選ぶべき理由をお知らせします。
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共有名義の解消
相続で共有名義になった不動産や離婚後に財産分与ができないままの共有名義の不動産は、そのままにしておくと後々困ったことになります。
そもそも、単に名義人であるだけで、現金化も活用もできない不動産は放置の必要がありません。
またそのままにしておくと、次の相続時にも共有名義を引き継ぐことになりかねませんし、共有名義の不動産に管理の責任や費用がかかることもあります。
共有名義を止めるようにするには、共有者同士の話し合いがいちばんですが、話し合いがまったく進まない状態になってしまうのが、共有持分のいちばん多いトラブルのケースです。
そのようになった場合の解決方法として考えられるのが、裁判所で行われる訴訟である共有物分割請求です。
これには裁判所はもちろん、弁護士に依頼する必要がありますし、弁護士を通して共有者との交渉や話し合いも入ってきます。
直接に話すことはなくても相手の意向は伝わりますので、その時点で大きなストレスがかかります。また、必ずしもこちらの願ったように和解とならず、話が物別れに終わるケースもあります。
もう一つ、第三機関と第三者を入れないで、弁護士費用も掛からない、そして結果が確実なのが共有持分の売却です。
- 共有物分割請求（裁判）
- 共有持分の売却
この二つのどちらがいいのかは、不動産の条件、特にその価格にあると言えます。
それぞれのメリットを見てきましょう
共有物分割請求の弁護士費用
共有物分割請求は、その土地や家屋のことで争いになり当事者同士で話がつかない時に行う訴訟です。
裁判ですので、弁護士の依頼が必要となりますが、その際いちばん気になるのは弁護士費用です。
私が弁護士に相談に行った時には、この場合の弁護士費用は30万円と聞いてきましたが、裁判が長引いた場合はさらに支払いが必要となります。
共有物分割請求の他の費用
裁判ですので裁判の費用も掛かりますが、共有物分割請求には他にも準備が必要なものがあります。
もし、裁判で和解に至らずに競売になった場合は、予納金の準備が必要です。
物件の評価額や手続き内容に応じて異なりますが、一般的には数十万円から100万円以上になることが多いです。
さらに、競売の際に不動産の鑑定が必要な場合、その費用も発生します。
これも数十万円程度が一般的とされています。
共有物分割請求が向いている不動産
共有物分割請求が向いている不動産には条件があります。
それは、売り出したら必ず売れる不動産です。
さらに、それなりの金額で売れる家土地でなければ、裁判の意味がありません。
つまり、弁護士費用が30万円、裁判の費用。それ以前に弁護士選びや依頼の手間や、相談料などもかかるのですから、それらを上回る金額で売れるものでなくてはなりません。
売れない不動産は裁判に向かない
今時30万円で売れない土地があるのかと思われそうですが、私の実家は持分なし私道で欠陥住宅で、町の不動産店全部に断られてしまうような条件の悪い物件でした。
しかも実家のあった地域が空き家率１８％で不動産の流通性が極めて悪い時期でしたので、売りに出したとしても到底売れないことが明らかでした。
不動産をただ手放したい場合も裁判向きではない
そして、最大の理由は、私がその不動産を不要であったということです。
欲しいものにお金を出すのはいいですが、いらないものを処分するのに30万円を支払うというのは理にかなわない話で、実際にいらない土地のために裁判費用をかける人はいないともいます。
共有物分割請求のデメリット
つまり裁判の費用と手間をかけても、それを上回る金額で確実に売れる不動産で、さらに、その不動産を取得または売却で売主がメリットを得られるのでなければ、共有物分割請求が適しているとは言えません。
さらにもう一つ言うと、弟に関してもそれは同じことで他県に住んで仕事をしていますので、弟も実家は全く不要であるということは明らかでした。
弟がそのような意向である以上裁判をすることでどちらかがその不動産を取得しなければならず、売れない場合は、そのまま管理責任を負うことになってしまいます。
それでは、持分を手放したいから裁判をしたいという私の希望とは真逆の結果になってしまいます。
今から10年前ですので、まだ相続登記の義務化が決まっていない時でしたので、あえて相続登記をしない方がいいというのも当時の考え方としてはあったので、そのような条件では裁判が不向きなのは明らかでした。
共有持分の業者買取で解決
そのため、相談にいった弁護士の先生には、その場でそのように話をすると、共有持分の業者買取をすすめられたのです。
私自身はそれまで持分買取の方法はネットで時々見ていたのですが、当時は今のように買取業者がインターネット上にたくさん広告を出してはいませんでした。
また、持分買取は今よりももっと稀な方法だと思われていたので、だいじょうぶかなと不安があったのです。
しかし、弁護士の先生にそのように言われたことで、業者買取が怪しい方法ではないことがわかり、家に帰ってすぐさま、共有持分の業者を探し、売却にこぎつけることができました。
弁護士の先生に相談に行って、わずか1か月後のことでした。
その時の先生には、依頼こそしなかったものの、30分の予定時間を越えても真剣に考えてくださった中で、有益な助言をいただいたことにはたいへん感謝しております。
あのとき相談に行って良かったと、今でもつくづく思います。
共有持分の裁判と買取の比較のまとめ
裁判と買取の要点をまとめます。
共有物分割請が向いている不動産
共有物分割請求が向いている不動産は
- 不動産価格が高い
- 確実に売れる
- 費用をかけても十分なメリットがある
これらがわかっている状況のときにのみおすすめです。
共有物分割請求に向かない不動産
共有物分割請求に向かない不動産は
- 訳あり物件など売れない不動産
- 価格が安いエリアにある
- 価格よりも不動産を早く確実に手放したい
これらの不動産は共有持分の売却の方がおすすめです。
共有持分の売却のメリット
共有物分割請求に向かない不動産を共有持分の業者買取で売却した際のメリットを比較します。
- 裁判費用・弁護士費用、その他費用が一切不要
- 業者買取ならほぼ確実に売れる(買取率ほぼ１００％）
- 低価格の不動産・訳あり物件でも売却できる(同）
- 低価格の場合でも共有持分を確実に現金化できる
- 裁判所はもちろん、第三者に知られない
- 共有者である相手との接触が一切不要
これらのメリットに当てはまる場合は、共有持分の査定を受けてみて、それを元に検討を開始してください。
どちらがいいかは、買取業者に査定を受けて金額を確認してからあらためて検討することもできます。
また、買取業者によっては、買取だけでなくその他の方法を提案してくれるところもありますので、査定を受けた時に同時に積極的に相談をして意見を聞いてみることをおすすめします。