ワケガイで買い取った訳ありの不動産、特に共有持分の売却後の仕組みがどのようになっているのか、これからワケガイを利用する人には疑問に思われるところでしょう。
不動産の業者買取で買取られた物件は、多く一般向けに再販される他、投資家向けに販売されています。
共有持分で買い取った物件も同じですが、共有持分の買取後は買い取った以外の残りの持分を共有者から買い取りをして、単独名義として販売されることになります。
これらの仕組みを詳しく解説しましょう。
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ワケガイの買取の仕組み
ワケガイは訳あり物件、特に共有持分の専門の会社で、年間にして６０００件の相談の反響数がある人気の買取サービスです。
訳あり物件の買取の中でも共有持分の買取は、どのように行われるのかがよくわからないという方が大半です。
ワケガイの買取の仕組みを、通常の訳あり物件と共有名義の不動産、共有持分の２つに分けて説明していきます。
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共有持分の買取業者の目的を解説 買取後に単独名義にして再販
ワケガイの不動産の買取後
訳あり不動産全般は、売主が業者買取で売却した後は、ワケガイなどの買取業者によって多くは下のように調整がはかられます。
- リフォームされる（空き家など建物）
- 隣地取得などで調整される（再建築不可物件など）
- 清掃後リフォームをする（事故物件など）
- 建物または土地の所有者と売買交渉をする（底地・借地権など）
- 単独名義の不動産にする（共有持分）
ワケガイの不動産の買取後の目的は再販
訳あり不動産の買取後に行われることの目的は、いずれも販売が可能な不動産とすることです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害のある家は瑕疵物件となるため、そのまま売りに出すと売主が責任を問われ、契約が無効になったり損害賠償を請求されたりするためそのままの状態では売りに出せません。
とはいえ、売主も売却前に手放す物件ために費用をかけて補修をしようとは思えませんので、そのままの状態で売りに出すこととなります。
これがよく言われる「現況のままの買取」です。
補修費用はワケガイでは請求しませんので、「費用０円」での買取となります。
補修が行われた家は、販売が可能なものとなり、買取業者はその物件を売却することで会社の収益を上げています。
ワケガイの共有持分の買取の目的
共有持分においてもこれは同じです。
雨漏りのある家を補修するのと同じように、共有持分を通常の不動産と同じにすることをワケガイなどの買取業者が行います。
この点を詳しく見ていきましょう。
共有名義のままの買取
共有名義の物件は所有者がたくさんいる状態では売りに出せないため、共有状態を解消し、誰か一人の所有する不動産として売りに出すことになります。
この単独名義にする過程は、雨漏りする家に所有者がいる通り、本来ならその不動産の共有持分の所有者自身が行うべきことです。
しかし、それができない物件は、そのままでは売却できない訳あり物件となり、雨漏りの家の「現況のまま」の状態で買取業者が買取することとなります。
共有持分の買取請求
それでは共有者同士が本来するべきところとはは何なのかというと、共有者の一人が他のすべての共有持分を買い取る、または、自分の持分を相手に買い取ってもらうという手順を踏んで、共有名義の不動産を単独名義にするということです。
これは共有持分の買取請求と呼ばれます。
共有名義の不動産の訴訟
しかし、そもそも不動産を「売りたい」「売りたくない」という最初の時点で意見が一致していなければ、共有者間の売買自体が成り立ちません。
その場合に行えるもう一つの方法が、共有物分割請求という共有持分をどうするかを決められる裁判所で行われる訴訟とその交渉です。
こちらは、買取と同じく共有名義の解消には有効な方法ですが、裁判費用や弁護士費用がかかること、日数がかかること、再販を起こした方と起こされた方の両方にストレスがかかるのがデメリットです。
共有持分の買取請求、または共有物分割請求の訴訟、このどちらもを自分で行いたくないという場合に、雨漏りのある家の売却と同じように、不動産を現況のまま丸投げの状態で買取業者に売却をするのが共有持分の売却です。
ワケガイが共有持分の買取後はどうなる？
共有持分の買取後がどうなるかも説明しましょう。
共有持分の買取後の例
共有名義の物件が例えば、きょうだい３人の所有で、そのうち１人が共有持分を売却したとします。
その場合、当該不動産の所有者は、きょうだい２人と買取をした不動産会社の３人の共有名義となります。
不動産会社は自分の持分をきょうだいどちらかに買い取ってもらう共有持分の買取請求を行います。
または、今回は所有者が不動産会社なので資金が用意され、きょうだい２人の持分を買い取りができるため、それぞれの持分を売却するようにということもできます。
そのどちらも結論が出ない場合には、買取業者は共有物分割請求を行います。
共有持分の買取後は３つ
つまり、元々の所有者が丸投げした続き、すなわち
- 共有持分を共有者に買い取ってもらう買取請求
- 共有持分を会社がお金を出して買取する
- 共有持分の処遇を決める裁判
のいずれかをワケガイなどの買取業者が行うということになります。
この場合、裁判も買取も売却も、上記のいずれも目的は同じことです。
また、先に説明した通り、裁判や買取や売却は、買取業者が行っても共有持分の所有者自身が行っても同じことで、こちらも雨漏りの補修と同じく誰がやっても変わりません。
ワケガイのような買取業者が行うことは、けして特別なことではないのです。
共有持分の買取前に私が行ったこと
私が実家の共有持分を売却した時は、共有物分割請求をするつもりだったので、買取を依頼する前に、最初に共有物分割請求の弁護士のところに相談に行きました。
また、その前には弟に内容証明便で共有名義の不動産の売却について通達を出しています。
たまたま実家の場合は裁判に適さなかったので、持分売却を依頼するという結果になりましたが、自分でできることはそれ以前にすべて行ったのです。
共有持分の売却の体験実例
私の実家のケースの実をお知らせします。
私の実家の場合は、実家は私と弟の共有名義で、弟が生死も不明な音信不通となっていました。
その後警察に確認を取ってもらって生存は確認できましたが連額が取れない状態は続きました。
そのため、私が相続より１０年後、実家の共有持分を売却しました。
実家は共有持分以外に訳あり物件であったので、買取価格が安すぎて裁判には向かないことがわかったためでした。
その時点では、実家は亡くなった父親名義のままでしたが、買取に際して法定相続分の私と弟の２分の１ずつの共有名義として相続登記を行いました。
買取業者が私の持分を購後は、私の持分は買取した不動産会社の所有となりましたので、登記簿（登記情報）で確認すると、所有者は不動産会社と、弟との共有となりました。
この時点で登記の書類に、共有持分の所有者として、不動産会社の名義となったことを確認しています。
その後、不動産会社は弟に連絡、もともと実家を欲しがってはいなかった弟は、私の売却後３カ月後に共有持分を売却したことがこちらも登記簿で確認ができました。
ほとんどの共有名義の買取の仕組みは上記のように行われることと思います。
なお、うちの場合は、弟も私もどちらも実家を売却することが希望でしたので、持分の売却後もトラブルは一切ありませんでした。
ワケガイの買取の仕組みのまとめ
ここまでの説明で、ワケガイなど共有持分の買取業者はけっして怪しい会社ではないということが伝わったと思います。
共有持分の売却は、結局、持分の買取を専門業者に依頼するか、裁判とするかのどちらかです。
共有持分の買取は裁判を好まない方や、費用をかけたくない方、不動産の価格がそれほど高く見込めない場合におすすめです。
まずは査定を受けて買取価格を知らせてもらってください。
それから裁判に切り替えることも可能ですし、売却以外の方法も合わせてアドバイスしてもらうこともおすすめです。
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