家族や親族と共同で所有している不動産、気づけば一部の共有者が独占的に使っている……そんな悩みを抱えていませんか？
共有不動産は、所有者全員の権利が平等であるべきもの。しかし、一部の共有者が他者を排除する形で利用を続けると、トラブルが発生しがちです。
本記事では、共有不動産の独占利用の問題に焦点を当て、具体的な対処法や解決策について分かりやすく解説します。
悩みを抱えるあなたに、今すぐ行動できるヒントをお届けします。
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共有不動産における独占利用の問題
共有主の一部が共有不動産を独占し、他の共有者が利用できない場合、法的な手続きや対策を踏まえることで解決に向かうことが可能です。
共有不動産は、原則として共有者全員がその不動産を平等に利用する権利を持っています。
一部の共有者が他の共有者の同意なく独占的に使用している場合、以下の問題が発生します。
- 他の共有者が利用できない
- 独占利用者が利益を享受している場合、不公平感が生じる
- 賃料相当額などの金銭的な損害が発生する可能性
共有する不動産の独占利用への対応策
その共有物が相続で取得したものなら、平等に相続したはずが、利益の享受が偏っているということになりかねません。
これでは共有名義にした意味がなくなってしまいます。
このような場合の解決策は自分一人でできることと、プロに依頼して進める方法とがあります。
まずは自分でできることから見ていきます。
(1) 話し合いによる解決を図る
- 共有者間の協議
最初に、共有者全員で話し合いを行い、独占利用を解消するための合意を目指します。使用方法や管理方法を取り決めることが理想的です。 - 使用料の請求
独占的に使用している共有者に対して、不動産の利用に対する対価（賃料相当額）の支払いを求めることが可能です。
(2) 明け渡し請求をする
共有名義の不動産を独占する共有者への明け渡しを求める場合は次のような手順で進められます。
明け渡しとの意味
「明渡請求」とは本来賃借人に対して家主が行うことで、裁判所に訴訟して賃借人に物件を明け渡すよう求めることです。
賃貸借契約を解除したにもかかわらず賃借人が明渡しに応じない場合に、賃貸人が裁判所に訴訟を提起して賃借人の明け渡しを請求することです。
個人レベルのことではなく、裁判所を通じた訴訟手続きです。
共有物返還請求
一方、共有不動産の明け渡しとは、正式には共有物返還請求と呼ばれるものです。
共有物の返還がなされれば、必然的に明け渡しとなります。
そのため、建物や敷地から出て行ってもらいたい場合にも一般的に「明け渡し」という言葉で表現されることがあります。
共有物の返還を求める意思を伝える
どちらの場合でもいきなり訴訟にするのではなく、まず、相手に口頭や文書などで共有物の返還を求める意思を伝えることが重要です。
そのような意志の伝達や話し合いをしたにもかかわらず、話がまとまらないということで、初めて裁判に訴える意味が生まれるからです。
- 共有不動産の明け渡し請求
独占利用者が他の共有者の利用を不当に妨げている場合、裁判所に対して「共有物返還請求」を行い、明け渡しを求めることができます。 - 法的要件
明け渡し請求は、共有持分を有する共有者としての権利に基づき行います。裁判では、独占利用が正当化されないことを証明する必要があります。
共有持分の売却
共有物を独占している共有者が、不動産の返還を請求しても応じなかったり、相応の金銭の支払いや返還に応じない場合には、裁判に訴える以外に、共有持分の売却で、不動産の利益を得ることができます。
(1) 共有持分の売却の検討
ただし、共有持分の売却は、あくまでその不動産を手放すことが前提です。不動産の返還を求めたい、不動産を売却したくないという場合は、裁判がもっともおすすめです。
ただし、相手が裁判に出てこなかったり、どうしても話し合いがつかない場合には、不動産は競売となることもあります。
それも踏まえて、共有持分の売却についても検討してみましょう。
- 自分の持分を売却
他の共有者との協議が難航する場合、自分の共有持分を売却することで共有関係を解消することが可能です。 - 専門業者への売却
一般市場では共有持分のみの売却が難しいため、共有持分の買い取りを専門に行う不動産業者に相談すると良いでしょう。
(2) 共有物分割請求
共有物を独占する共有者に不動産の売却を行って、売却代金を分けるよう求めても相手が応じないことがあります。
共有者全員で倍y角の合意ができない場合や、共有物の明け渡しを求めたい場合は、上記の共有持分の売却以外に、裁判所で共有名義の不動産のトラブルを解決する裁判である、共有物分割請求を行う方法があります。
- 共有物分割請求の概要
共有物分割請求とは、不動産や動産などを複数の人が共同で所有（共有）している場合に、その共有関係を解消するための法的手続きです。共有物の管理や利用について意見が合わない場合や、共有者間でトラブルが生じた場合に利用されます。 - 分割の方法
- 現物分割: 不動産を物理的に分割する。
- 代償分割: 他の共有者が持分を買い取る。
- 競売分割: 不動産を売却して得た代金を分割する。
4. 共有不動産に関する法的対応のポイント
どのようなときに法律的な対応を取るべきかは、まず専門家に相談をすることがおすすめです。
- 弁護士への相談
独占利用に関する紛争は複雑な場合が多いため、早めに弁護士に相談することが重要です。適切な解決策を提案してもらえます。 - 不動産コンサルタントの利用
売却や賃料請求などの実務については、不動産の専門家に相談するとスムーズに進むことが期待できます。
また、共有名義の不動産を売却した際の価格を相場も把握しておくことが大切です。
裁判にした場合は、裁判費用の他、弁護士費用がかかります。それらを支払っても上回る不動産の価格なのかどうか、不動産のある地域の価格相場も調べておきましょう。
5. 共有名義の解決への流れ
共有名義の不動産の解決への流れは下記のように説明できます。
- 事実確認
独占利用の事実や利用状況を把握します。 - 共有者間の話し合い
利用ルールの明確化や、共有持分の売却について協議します。 - 法的手続き
話し合いで解決しない場合、明け渡し請求や共有物分割請求を検討します。 - 持分の売却
必要に応じて、自身の持分を専門業者に売却します。
持分の売却は最後の手段です。というのは、共有名義の不動産は、全体を売る場合に比べて価格が安くなりがちだからです。
ただし、共有名義がどうしても解消できない場合には、他に手立てがありません。
そのような場合には、持分売却は唯一の解決策と言えます。
関連記事：
共有持分の買取のメリット５つ 共有状態の解消で得られるものを解説
共有名義の不動産の注意点
共有名義の不動産はトラブルを招きがちですが、共有者間の関係悪化を防ぐため、感情的な対立を避け、冷静に対応することが重要です。
また、独占利用者が賃料相当額を支払わない場合や話し合いに応じない場合、早めに法的手続きを進めることが推奨されます。
【まとめ】
共有不動産のトラブルは複雑ですが、適切な対応を取れば必ず解決に向かいます。
独占利用への明け渡し請求や共有持分の売却、共有物分割請求など、あなたの状況に合った最適な方法を選択しましょう。
トラブルを抱えたまま放置せず、法律的な訴えも含めて、どのようにするべきかはあらかじめ専門家に相談することがすすめられます。
また、相手と交渉がしたくない場合は、共有持分の売却なら、相手の同意は不要で不動産を売却できます。
どうしても難しいなと思ったら、自分緒持分を確実に売却することができる共有持分の買取業者にまずは査定を依頼してみてください。
共有持分の売却の相場
共有持分の共有者同士での売買の売却の相場と業者買取の時の相場には大きな違いがあります。
共有持分の売却の相場は、共有者同士で売買をするときには通常の不動産価格の持分割合で計算ができます。
不動産の価格ｘ割合＝売買の価格
※詳しくは
共有持分の売却の相場
共有持分の買取の相場のめやす
共有持分の業者買取の相場は、実際に持分を買い取る専門業者によると、共有持分の相場は最大で２分の１の価格、５割が相場という答え方をしています。
中には、３割から６割と幅を持たせた相場を提示する業者もおり、条件によってはさらに高い価格での買取もあります。
業者によって相場も価格も違ってくるため、持分を高く買い取る業者を選ぶことが、持分売却の最大のポイントとなります。
※買取の相場について詳しくは下の記事に
共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説
共有持分買取のメリット
共有持分の買取のメリットは、訴訟を除くと共有名義の不動産を売却して現金化できる唯一の方法であるという点です。
同時に共有状態が解消され、それまでのトラブルはすべて終結、共有者とも連絡を取る必要がなくなります。
これは売却して利益を得るだけでなく、それまで共有名義の不動産で悩んでいる所有者にとって大きなメリットであることに違いありません。
共有持分の売却後はどうなる
共有持分の買取後は、基本的に交渉ののち不動産を、不動産会社か、共有者のどちらか一つの名義にして通常の不動産と同様に売買できるようにするというのが基本です。
ただし、ワケガイはそうでもすべての不動産会社がそのようにするわけではありません。
口コミの中には、他の不動産店に査定を依頼したところ「投資家に売買するため買い手がつかない」として、買い取りを断られたという事例がありました。
つまり、投資家に転売する目的で買取をおこなっている不動産会社も実際にあるということです。
また、不動産の買取で価格が安くなる原因の一つが業者同士の転売なのですが、ワケガイにはそれがなく自社で請け負うため、その分買取の価格も高く買い取ります。
買取後にどうなるかは心配なところかもしれませんが、それ以上に買取した会社が不動産をどのように活用するかによって、買取の価格が大きく違いますので、その点からも買取業者選びは大切です。
共有持分の売却とトラブル
また、買い取り後についてワケガイは
共有者に知られたりトラブルになることもありません。
当社が買取後にお客様にご迷惑がかかったりトラブルに巻き込まれることは一切ありません。
と説明しています。
持分売却後の名義の状態
私が持分売却を終えた後、確認すると私の名義分は共有持分を買い取った会社名義となっていました。
私が名義人ではない以上既に当事者ではなく、「私ｘ共有者」ではなく、「買取業者ｘ共有者」の共有となったのです。
あとは新たな共有者であるワケガイが行ってくれるのでトラブルは売却と同時にすべて終了します。
共有名義の解消へ
ケースによりますが、当事者同士よりも第三者である不動産会社が交渉に入ることによって、共有名義の解消がスムーズに解決することが少なくありません。
それでも話がつかない場合には、最終的には共有物分割請求という裁判所での訴訟によって、共有名義の状態は、公平に合法的に決められることとなります。
もちろん共有名義に困る所有者の中には、最初から訴訟を選択する人もいますが、不動産会社が当事者に代わることで、売却後の負担は一切なくなります。
共有持分の買取の体験談
私自身の持分買取の体験を簡単に記します。
売却をしたのは築４０年の普通の団地内の戸建で、共有持分の売却が完了したのは相続の発生から１０年後のことでした。
父が亡くなって不動産を売却しようとしたら、何と道路が持分なし私道だということが判明。
通常の売却で売れないとわかったら、費用負担や管理の手間をおそれた弟が、音信不通になって雲隠れしてしまったのです。
様々な手立てを探したのちに、最後に共有物分割請求が専門の弁護士に相談に行ったところ持分売却をすすめられました。
それまであやしいのではないか、だいじょうぶなのかと不安に思っていた共有持分の売却ですが、弁護士の先生にすすめられたことで、持分を売却する正当な方法だということが初めてわかったのです。
家に帰ってインターネットの査定で業者を探したところ、なんと2県もまたいだ東京から、持分買取の２社が実家を見にきて査定額を提示、両方が買いたいと言ってくれたので、高い方に売却を決めました。
査定を依頼してわずか数日で共有持分が手放せることになって、長年の重荷から解放されました。
私はそこまでで１０年かかってしまいましたが、今はインターネットの査定はその時よりも一般的な方法となっており、業者側も遠方の物件を扱うことが普通に行われています。
同じように共有名義の不動産で悩まれている方は、この機会にぜひ共有持分の売却を検討してみてください。
まとめ
共有持分の売買とその手続きについては、通常の不動産の売却と変わりなくできます。
まずは、司法書士他の士業提携がある持分売却に手慣れた不動産会社であれば、売主の方でしなければならないことは特にありません。
通常の仲介での売却とは違って買取の場合は売主の手数料も不要ですので、売却が決まれば即現金で代金を受け取ることができます。
まずは査定をしてもらい、金額を聞いた上でより良い条件での売却に進んでください。
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