共有者が行方不明の場合の共有持分の売却と共有名義の解消方法

不動産を共有している場合、他の共有者が行方不明になると、不動産の売却や名義の変更といった手続きが一切できなくなってしまいます。

また、共有者と元々疎遠であったり、相続トラブルとなった、音信不通になってしまった場合など共有者の協力が見込めない事態になることもあります。

不動産は管理の手間と費用がかかるため、それらを分割することができず一人で固定資産税を支払っているというケースもあります。

共有名義のままでは、共有持分の売却や不動産の利用が制約を受けることも多いため、適切な対処が必要です。

この記事では、共有者が行方不明の場合でも共有持分を売却したり、共有名義を解消したりする方法について詳しく解説します。

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共有者が行方不明の問題

共有名義の不動産は問題が多いものですが、その一つが共有名義の不動産を売却したい場合に共有者と連絡がつかない状態となった場合です。

たとえば下のようなケースです。

他にも様々なケースが考えられますが、原因はともかく、その後の共有者なしで共有名義の不動産を単独で対処する場合を考えていきましょう。

共有者が行方不明の不動産の売却

共有者が行方不明の場合でも、自分の持分である、共有持分を売却することは可能です。

ただし、全体を売却するのとは違って様々な制約や特有の方法があります。

• 買い手が限定される
• 共有持分専門業者の活用
• 共有持分価格の低下

買い手の選定

共有持分はあくまで不動産の部分の権利であり、それがあったからと言ってその家や土地に住んだり売ったりすることができません。

そのような状態の不動産を解体という人はまずいないといいでしょう。

もし、その状態でも買いたいという人が現れたら、目的に注意する必要があるかもしれません。

共有持分の専門業者の活用

その場合にいちばん安心なのは、共有持分の買取を専門とする業者です。

これらの不動産会社に相談することで、安心でスムーズな売却が期待できます。

共有持分売却価格は低下する

共有者の行方不明が影響し、価格が市場価値より下がる可能性が大きいです。

共有持分の買取の相場は一般的な業者は5割とすることが大きいです。

ちなみに共有持分最大手のワケガイは買取相場について、地価がそれほど高くない地域においては売却相場は市場価格の3〜6割程度、不動産の流通性の高い一都三県の市街地などでは売却相場は市場価格の4〜7割程度買取業者の中でももっともも幅を持たせた回答をしています。

ちなみに、空き家などの買取の相場は買取再販の大手を含めて7割が上限ですので、条件によっては共有持分だからと言って大きく下落するとは限りません。

共有名義の解消方法

共有者が行方不明であっても、共有名義を解消する方法があります。

下の3つの手続きです。

少し詳しく見ていきましょう。

(1)失踪宣告を利用する

行方不明の共有者が7年以上所在不明の場合、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てることができます。

手続きの流れとしては

ただし、失踪宣告には日数がかなりがかかるため、早めの手続きが必要です。急いで売却をしたい時には向きません。

また、失踪宣告は共有者が不在が確実である場合の手続きなので、相手と不仲や疎遠で音信不通になっている時には、この手立ては使えません。

他にも相続人が複数いる場合、話し合いが必要になることがありますので、失踪宣告は不在が確実な場合以外、限られた手立てと言えるでしょう。

(2) 不在者財産管理人の選任

行方不明の共有者に代わって財産を管理するため、不在者財産管理人を選任する方法です。

これは家庭裁判所に手続きが必要ですが、失踪宣告より早く終了できます。

(3) 共有持分の譲渡制度の利用

行方不明者以外の共有者間で、持分を譲渡する方法も検討できます。「所在等不明共有者持分譲渡制度」という手続きです。

こちらも、裁判所に申立てをして、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限を他の共有者に付与してもらうことができます。

これにより共有名義を解消し、不動産を単独所有にすることが可能です。

相談できる窓口

行方不明の共有者がいる場合の対応は、いずれも法律的な手続きが必要となります。

自分だけで調査したり進めるのは難しいため、最初から専門職で手続きを請け負うプロに相談をするのがいいでしょう。

• 司法書士：不動産登記や持分売却の手続きに関するサポート。
• 弁護士：失踪宣告や不在者財産管理人選任など、法的手続きの代理。

所在不明共有者の持分処分制度

ここからは、所有者不明の不動産についての法律改正後の新たな手立てである所在不明共有者の持分処分制度についてお知らせします。

所在不明共有者の持分処分制度

令和3年度（2021年）民法改正では、共有物分割に関するルールが大きく変わり、共有名義の不動産について一部の共有者の所在が不明でも、一定の条件を満たせば売却や分割が可能になりました。

この制度の名称が「所在不明共有者の持分処分制度」です。

従来の民法では、不動産の売却や分割には全共有者の同意が必要でした。

しかし、共有者の一部が音信不通・海外居住・連絡不可能といった場合、売却や利用が事実上できなくなるケースが多発するようになり、救済措置として法律の改正が行われたのです。

利用されるケースの例

• 相続した実家が兄弟4人の共有になっているが、そのうち1人が20年以上連絡不明

• 田舎の山林を親戚数十人で共有しているが、半分以上が所在不明

• 空き家問題解決のため、共有者の一部が売却したいが同意が取れない

共有者が所在不明の共有名義の不動産の売却の方法

「所在不明共有者の持分処分制度」を用いれば他の共有者が不在共有者の共有持分を含めた不動産全体の売却や分割を家庭裁判所に申し立てを行えば不明共有者の同意なしに、不明者の共有持分を含め、不動産全体が売却できます。

その場合の売却代金は不明共有者の持分相当額は供託金として法務局などに預けられ、残額は他の共有者で分配、供託金が後ほど所在が判明した場合、共有者に渡されるという手順となります。

これについては共有者の所在調査、状態を明確に証明できる書類の提出と家庭裁判所への申立て、不動産登記事項証明書、調査記録、売却計画書などを添付して裁判所の審理後の許可を得る必要があります。

所在不明共有者の持分処分制度の手続きの流れ

以下に手続きの流れをまとめます。

1.所在調査

住民票・戸籍附票の取得、郵便の送付、関係者への聞き取りなど
調査結果をまとめて裁判所に提出

2.家庭裁判所への申立て

申立書と不動産登記事項証明書、調査記録、売却計画書などを添付
「所在不明共有者の持分を含めた売却許可」や「分割許可」を求める

3.裁判所の審理・許可決定

他の共有者の意見や売却の必要性を考慮
許可が出れば売却や分割が可能に

4.売却・代金供託

売却後、不明共有者の持分分は供託
残額は他の共有者で分配

所在不明共有者の持分処分制度の注意点

注意点としては、遺産に関する場合は相続開始から10年経過している必要があります。また、音信不通などではなく共有者の所在がわからないということをきちんと申し立てをする必要があります。

単に話し合いができない場合や連絡が取れない、所在地住所があらかじめ判明している場合は該当にはなりませんので注意が必要です。

※この制度について相談できる不動産会社は
ワケガイの評判・口コミ【訳あり物件買取・共有持分の最大手】

オープンハウスは共有持分を買取する？共有名義の不動産が売却できる方法

まとめ

共有者が行方不明の場合でも上記のような適切な手続きを踏むことで、共有持分の売却や共有名義の解消は可能です。

ただし、時間や手間がかかることが多いため、早めに専門家へ相談し、計画的に進めることが重要です。

特に失踪宣告や不在者財産管理人の選任などの法的手続きは、複雑で専門知識が必要なため、信頼できる専門家のサポートを受けながら進めましょう。

また、共有持分の売却は手続きは不要のため、もっとも早く、他の共有者を交えずに単独で行えますので、こちらもあらかじめ買取業者に査定を依頼の上価格を確認することをおすすめします。

いずれにしても、行方不明の共有者がいる状況でも問題は必ず解決できますので、放置せずに積極的に対処を進めることが大切です。

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