共有持分の悪徳業者に「騙された・怪しい」売却リスクを避けるチェックポイント

共有名義の不動産の売却は、自分一人の意思だけでは進まずに困ったことはありませんか。

そんな時に利用できるのが共有持分の売却です。

共有持分の買取業者であれば、共有者の同意不要で共有持分をすぐに買取し、現金化することが可能です。

しかし、共有持分だけでなく不動産の買取には悪徳業者も存在します。そのようなケースではどのようなリスクがあるのか、この記事では、悪徳業者を具体例で整理し、査定段階での確認ポイント、契約書に必ず入れるべき安全条項、そして複数社比較の進め方まで、共有持分を安全に売るためのガイドをご紹介します。

※他の共有持分の会社は
共有持分の買取業者おすすめランキング！【全国対応】

共有持分の買取とは

共有持分の買取とは、相続や離婚などで他人と共同所有している不動産について、自分が持つ「権利の割合（持分）」だけを専門業者に売却する取引です。

物件そのものを丸ごと売るのではなく権利が移転するため、原則として他の共有者の同意は不要で、短期間で現金化しやすいのが特徴です。

共有持分の売却ニーズの増加

近年までは共有持分の買取はリスキーな不動産取引とされており、限られた業者しか行いませんでした。

しかし、時代が変わり、それまでは長子相続が当たり前とされた相続の形態が変わり、共有名義の不動産が増加するとともに、不動産の所有の形態が複雑化しました。

したがって共有名義の物件の売買へのニーズも生まれ、共有持分の売買も他の不動産と変わらず行われるようになったのです。

ニーズの増加と共に共有持分の買取業者もそれまでの業者の利益を優先する売買ではなく、所有者の意思に沿った新しい不動産買取のサービスとして利用できるようになっています。

共有持分の買取はあやしくない

私が地方の実家の共有持分を売買したのは約10年前でしたが、その頃は共有持分の買取業者は、首都圏含めインターネットで探せるものは3社くらいで、東京の3社全部に問い合わせをして査定を依頼した覚えがあります。

今ではさらに、共有持分の買取業者は、共有持分最大手のワケガイはじめ、こちらのブログで紹介できるまでに、首都圏はもとより全国で取り扱う業者が数百社は存在します。

なので、共有持分の買取自体や買取業者自体が怪しいということは、今ではまったくありませんので、共有名義の不動産の売買には今までのイメージとは違い、安全な取引と言えるでしょう。

共有持分の買取での悪徳業者とは

念のために言うと、どのような不動産の取引にも必ずリスクがあり共有持分の買取においても悪徳業者の存在は例外ではありません。

具体的にはどのようなことがあるのかというと、以下の3つが考えられるでしょう。

買取の価格が低い

不動産の買取の買取価格は買取業者が提示する価格です。

なので、買取業者が価格を自由に決められるため、悪徳業者と言われる業者であれば、不当に低い価格を提示します。安く仕入れて高く売るということを意図的に行うこともできてしまうので、買取価格に関しては慎重な判断が必要です。

ちなみに共有持分の買取相場は、多くの買取業者が5割としていることが多いです。

関連記事：
共有持分の買取の相場はどのくらい？買取業者を比較

買取が決まった後で減額される

高額査定をうたう業者であれば、最初の査定で不当に高い価格を伝えてくることが考えられます。

その後、理由をつけて買取価格を下げるという方法です。

このような場合は、業者は減額した理由をあれこれ並べて減額を納得させようとするかもしれませんが、一切応じる必要はありません。

価格に納得ができない場合は、売らなくてよいし、契約を行っていない時点ではいつでも売却を断っても全く問題はありません。

前金を請求する

買取業者が、解体費やリフォーム、建物のメンテナンスなどで費用を請求したり、リフォームを進めたりします。

このような請求は名目であることもあり、支払う必要はまったくありません。また、共有持分の場合は交渉や訴訟にかかる費用などを持ち出しさせることも考えられますが、こちらも即座に断りましょう。

ワケガイのような共有持分の買取業者でネットで自社のサービスを宣伝している大手の業者であれば、必ず「費用0円」の明記があります。

このような業者は事前に請求をすることはありません。

また「現況のまま買い取り」についても同じで、共有持分の条件が極端に悪い場合、たとえば共有者が数十名などと多人数であったとしても、途中で買い取り価格が変わったり、費用を請求されたりすることもありません。

条件の悪い不動産については、念のため確認の上で安心できる売買に進みましょう。

共有持分の買取での悪徳業者の問題点

上記は通常の不動産の売却の場合にも起こりうる問題ですが、共有持分に特有の問題として、買取後の問題がよく取りざたされます。朝日新聞に共有持分の買取業者のアルバリンクがコメントしている部分です。

買取業者の買取請求

ひとりの共有者Aが売却を行った後、買取業者は他の共有者に連絡、共有者Bは、持分を売却するか、買取業者の買い取った分の持分を買取するか、または、買取業者の持分と合わせて、不動産を一体として売却をするかを決めるようになります。

これは共有持分の売主である共有者Aが自分の持分を売却したい場合、共有者Bに対して行う買取請求などと同じことですので、特に大きな問題とはいえません。

悪質業者に家賃を請求される

その際、買い取った業者が悪質なブローカーであった場合には、住んでいる共有者が家賃を請求されたり、売却のための訴訟を起こされることもあるというケースが報告されています。

悪質業者に訴訟を起こされる

もっとも共有持分の訴訟である共有物分割請求は、共有持分の共有者が不動産の所有を巡り対立した場合、今のように共有持分の買取が一般的にならない時代には裁判一択で、は共有名義の解消や売却にはもっとも有用な方法でした。

他の相続争いなどで裁判になるケースと同様のことですので、業者が書類を捏造する地面師のようなものならともかく、業者側が公正な判断が得られる裁判所での判断を仰ぐことが悪質になるかどうかは、見る人の判断にゆだねられるでしょう。

共有物分割請求の裁判とは

共有物分割請求の裁判というのは普通に行われており、私自身は共有物分割請求が専門の弁護士の先生に相談に行って買取の方をすすめられました。裁判を選ばなかった理由は、実家の条件が悪すぎて裁判の費用を上回るほど売却益が出ない、または売れないと思われたためです。

関連記事：
共有持分を売却後はどうなる？知っておけば安心して売れる

共有持分の買取業者の選び方

共有持分の業者を選ぶ際のチェックリストをまとめました。

買取業者選びのチェックポイント

共有持分の買取業者を選ぶ先には下のような点に気を付けましょう。

免許・実在確認

宅建業の免許番号（例：東京都知事(●)第××××号）、会社登記の所在地、代表者名、固定電話の有無。屋号サイトと登記上の社名が一致しているかもチェック。

実績の透明性

「共有持分の買取実績（事例・金額幅・期間）」を具体で公開しているか。やたら「どんな物件でも高値」のワードだけで中身がない所は警戒。

費用の明細

測量費・相続登記費・残置物撤去・境界確定・管理費清算・司法書士報酬などの負担者と金額を事前に明細化して提示できるか。

連携体制

司法書士・弁護士・税理士と実名連携があるか（必要時にすぐ動けるか）。

比較は最低3社

価格だけでなく、スケジュール、費用負担、契約条項を横並びで比べる。

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査定・見積もり時のチェックポイント

共有持分の査定を依頼する時は下のような点に気を付けましょう。見積り・価格で外せない確認です。

根拠の提示

査定価格の前提（占有の有無、使用状況、近隣・共有者関係、再建築可否、接道、用途地域、借家人の有無、差押や抵当の有無など）を書面化。

“持分割合＝価格”ではない

共有持分は使用・占有の実態で大きく上下。居住者がいて明渡し困難な場合は値下げの要因となる。

二重査定防止

「現地調査後の金額は確定。以後の減額は○○の場合のみ」と文面で示してもらうと安心。

共有持分の売買契約書のチェックポイント

売買契約の際のポイントです。以下のような明記があるかどうかを契約書の記載を確認してくださいい。

同時履行と決済方法

例）「代金支払と所有権移転登記申請は同時に行い、司法書士立会いのもとで行う。振込実行確認後に登記申請する。」

費用負担の明確化

例）「測量・境界確定・残置物撤去・登記関係費用の負担者は別紙内訳のとおりとする。追加費用の発生は事前書面合意がない限り認めない。」

契約不適合責任（旧・瑕疵担保）の範囲

例）「売主の責任は登記上の権利不一致のみに限定し、物件の現況（占有・残置物・違法増築等）は現状有姿での引渡しとする。」

白紙解除・違約金の相互性

例）「買主都合解除は違約金○％、売主都合解除は同率。買主のみ一方的解除可とする条項は設けない。」

減額交渉の制限

例）「決済直前の追加調査による一方的減額要求は不可。やむを得ず価格見直しが必要な場合は第三者評価で協議。」

反社・転売条項

例）「買主が反社会的勢力でないこと、取得後の交渉・明渡し・近隣対応は買主の責任で行い、売主に一切の負担を求めない。」

決済・登記を安全に進める段取り

司法書士を売主側で手配することもできるか確認（買主紹介でも可だが、売主側の納得が最優先）。

その他

決済当日、残代金入金→入金確認→登記申請の同時履行。領収書・精算書・残置物合意書をその場で相互押印。

管理費・固定資産税・公共料金の起算日を明記し、共有者間の清算も取り決めておく。

まとめ

共有持分の売却は「価格」「費用」「段取り」「契約条項」の4点を書面で具体化できる業者を選べば、ほとんどのトラブルは回避できます。

迷ったら、提示条件を持って別の買取業者と比較・検証しましょう。

必要なら契約前に司法書士・弁護士のスポットチェックなど挟むとさらに安全に共有持分を売却、共有名義の解消でトラブルに終止符を打つことができるでしょう。

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