共有持分の放棄は「早いもの勝ち」といわれていますが本当です。
共有持分を相続したくなかったり、所有している共有持分が不要である場合は、共有持分を放棄することができます。
ただし、共有者に放棄を表明するだけでは放棄は成り立ちませんので、法務局での手続きや共有者への通知が必要です。
さらに共有持分の登記については共有者の同意が必要です。
この記事では誤解を招きやすい共有持分の放棄についてわかりやすく説明します。
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共有持分の放棄は早いもの勝ちなのか
共有名義の不動産の自分の権利分を示すものが共有持分です。
共有する不動産がいらない時に、共有持分の放棄という方法があります。
これは法律的な正式な手続きとしては、共有名義の不動産を管轄とする法務局に文書を使って申請の上で手続きをする方法です。
共有持分の放棄は放棄された持分は自動的に他の共有者のものとなることが決まっています。
なので、自分より先に他の共有者が放棄し最後の一人になってしまったら、共有持分の放棄はできません。
そのため「共有持分の放棄は早い者勝ち」というフレーズが多く見かけますが、真偽をいえばこの文言は正しいと言えます。
つまり、共有持分の放棄という法務局での手続きが実際にある以上、効力があるのは本当なのですが、この状態では登記そのものは何も変わってはいません。
このあとで、登記を移転するという手続きが必要で、上の「共有持分の放棄」はその前に行える一つの方法ということになります。
共有持分の放棄についてはインターネット上ではいろいろな説が出ているため、できるだけ正確な情報をわかりやすくお知らせします。
共有持分の放棄と民法
共有持分の放棄は民法第255条に基づいています。すなわち
第255条【持分の放棄及び共有者の死亡】
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する
の部分です。
これによって、共有持分の放棄を行うと放棄した持分は消滅し、放棄した持分は他の共有者に自動的に帰属することになります。
共有持分の放棄の実例
どういうことかというと、例えば、AとBが1/2ずつ共有している土地で、Aが持分を放棄した場合、Bが全ての持分を取得することになります。
これは、Bの意向に関わりなく、その不動産を欲しない場合でも、自動的に行われます。
共有者が複数の場合
共有者が複数、例えば３人いて、そのうち１人が共有持分の放棄を行った場合は、基本的に全ての共有者が均等に持ち分を増やすことになります。
元々の持分が３分の１ずつであった場合は、共有者が２人となり、それぞれの持分は２分の１ずつとなります。
共有持分の放棄の方法
このように書いてくると共有持分の放棄は簡単に思えるかもしれませんが、実際のところはもっと複雑です
共有持分の放棄について調べている方は、その共有持分の権利がいらない、その不動産をもう所有していたくないと希望されている方だと思います。
たとえば共有持分に関するあるサイトは共有持分の放棄について次のように説明しています。
共有名義の不動産は持分放棄が認められています。持分放棄なら、売買や贈与のように相手を探す必要がないので、簡単に共有状態から抜け出せるのです。―「共有持分の教科書」https://mochibun-kyokasho.com/shared-land-waive/
共有持分の放棄の通知のし方
これだったら、今すぐにでも要らない共有物の持分が手放せそうに思えます。
このあと、上の記事ではこの持分放棄は意思を伝達する書面を示すだけでよいと説明しているところがあり、
持分放棄に相手の同意は不要です。「放棄する」という意思表示をすれば、他共有者の同意がなくても持分放棄は成立します。
これ読むと
そうか、内容証明で「共有名義不動産○○市○○町ｘｘの実家家屋の共有持分を放棄します」と共有者に書いて送れば共有持分が放棄できるのか！
と誤解する人が少なくありません。
内容証明の書き方は下の記事に文例がありますので、参考にしてください。
共有持分の放棄は「早い者勝ち」の誤解
さらにその続きを読むと
持分放棄は「早い者勝ち」が原則です。共有者が次々に放棄をおこない、最後の1人になった場合、持分放棄ができません。そのため、持分放棄を検討しているなら、なるべく早く行動に起こすべきです。最後の1人になってしまうと、処分するには売却相手や贈与相手を探さなければいけません。(同上）
となっているので早合点してしまいますよね。
そのように読むと「放棄の手紙を送りさえすればすれば、持分が手放せる」と思ってしまっても致し方ありません。
上記の記述は一面では真実なのですが、実際の持分の放棄には他にも方法があります。
共有持分の放棄の手続き３つ
共有持分の放棄で上のサイトが示している部分は、共有者への持分放棄の通知の部分です。
他に共有持分の放棄は、法務局に対して送る申請があり、こちらは「共有持分の放棄」の対外的で正式な方法です。
まとめると共有持分の放棄の方法には３つの局面があります。
- 共有者へ放棄の通知をする
- 法務局に放棄の申請をする
- 共有者と共に登記の手続きをする
共有者へ放棄の通知をする
共有者への放棄の通知は、公的なものでなくても十分です。
共有持分の放棄の目的は、最終的に共有持分を放棄したい所有者の持分を共有者の一部、またはほかの所有者全員に移転登記を行うことです。
登記に関しては所有者全員の同意が必要となるため、下の法務局への放棄の申請と前後して共有者への通知を行うことが望ましいのです。
その場合の文例は下の記事で参照できます。
法務局に共有持分放棄の申請をする
法務局に共有持分の放棄の申請を行う方法は、それ自体正式な方法です。
記した通り共有持分の放棄の目的は、持分を共有者の一部、またはほかの所有者全員に移転することです。
なので、この方法としての共有持分の放棄は、所有権移転の登記は含まれないため、いわば移転登記の前段階といえます。
共有者と共に登記の手続きをする
共有者に同意を取る「共有持分の放棄」の表明、法務局に行う「共有持分の放棄」の申請手続きのどちらでも、最終的に行うのが、所有権移転の登記です。
これは共有者の個人てな書類や捺印などが必要になるため、必ず同意が必要となります。
逆にいえば、最初から共有者が登記に同意しておれば、「共有持分の放棄」で述べた上の方法、つなり法務局への申請や、文書での通知などはいずれも不要です。
共有持分の放棄に必要なもの
共有持分の放棄で共有者への通知において必要なものは
- 意思の表明と伝達（ 文書または口頭）
- それまでの持分を移転する登記
の2つの両方が必要です。
共有持分の放棄の意思の伝達
上の説明の通り、「共有持分の放棄」というのは、共有名義の不動産で自分の持分を放棄するという意味とその意思表示をいう言葉であるのは間違いありません。
これには、内容証明が有効とされています。
しかし、意思表示も文書も、不動産の所有それ自体に対してはそのままでは何の変化もありません。
登記は対外的な証明
わかりやすくいうと、結婚すると言ってそれを男女が書面で成約し「婚約をした」としても、そのあとで市役所に行って「婚姻届けを提出して入籍する」という手続きをしなければ、結婚したことにならないのと同じことです。
不動産の所有権に関して言えば、対外的な証明である登記の手続きが必要となります。
「持分の放棄」というのは、その前段階の二者間での行為を指す言葉であって、不動産を手放す手続きそれ自体ではありません。
登記が行われなければ所有者のまま
したがって相手の同意に関わらず、登記が行われない場合、結婚の場合には婚約不履行の裁判があるように、あとは、放棄のための裁判を起こすしかなくなってしまいます。
これは、上記の場合にも当てはまり、登記引取請求訴訟というのがあります。
登記引取請求訴訟は裁判所で行う訴訟で、登記引取請求が裁判所に認められた際には、単独での共有持分の登記申請ができるようになります。
裁判は可能でもいらないというものにお金をかけるというのは、その土地が多大な不利益を被るものであるなど、いくらか特殊な場合に限られます。
しかもそのような条件の不動産は、当然相手も手放したいのですから、放棄がすんなり通るはずはありませんね。
特に、私の実家のケースのように他の相続人が非協力的であるとか音信不通である場合には、書面で送る共有者への通知も、法務局での申請でも「共有持分の放棄」は実質的には役に立たない方法といえるでしょう。
共有持分の放棄に必要な登記
共有持分専門の買取業者であるアルバリンク社の説明だと「持分の放棄は、自分の意思だけで行いますから、相手が存在しない法律行為です」とした上で、
心の中で持分を放棄したと思っていても、他の共有者は放棄されたことを知ることができず、登記上で共有であることも変わりません。ですから、放棄したことを他の共有者へ知らせる必要があるだけではなく、登記もしておかないと、対外的には何も変わらないということです。(出典：https://albalink.co.jp/realestate/abandonment-of-co-ownership-interest/#toc8）
と説明しています。
共有持分の放棄は、不動産の名義を変えるしかるべき手順がそのあとに継続されなければならず、それが不動産の移転登記です。
共有名義の不動産の場合は、共有者が「受け取る」ことに同意の上で、手続きに協力をしなければ、放棄の手続きは自分だけでは成り立たないのです。
なお、共有持分買取プロを運営するアルバリンクはこのあと相手の同意が得られそうもない場合や交渉が必要な場合に備えて、持分の放棄よりも売却代金が得られる、持分の売却の方をすすめています。
持分の放棄はあくまで放棄であって、自分の持分を現金化することはできません。
持分が現金化できるのは、共有持分の売却する時に限ります。
共有持分の放棄ができない場合
「早い者勝ち」というときの共有持分の放棄は、その不動産を自分の所有する物ではなくすることが目的です。
要らない土地や空き家などで自分は相続したくない、税金も負担したくないという時は、他の相続人にそのように伝えることはもちろん可能です。
しかし、他の相続人及び、相続をする人の同意が取れない限り、持分の放棄は成り立たないというのが結論です。
その時にできる手立ては、訴訟と持分だけを売る共有持分の売却です。
共有持分の訴訟を経て放棄する
共有持分の放棄が相手の同意が取れずに成り立たない場合には、まず最初に法務局での放棄申請を行います。
それでも相手の同意が取れない場合には、登記引取請求訴訟を起こして共有者の登記を求めることができます。
それ以外の共有持分の訴訟なら、共有持分割請求という訴訟もあります。
こちらは、相手に自分の持分を買い取ってもらう請求もできます。
どちらも弁護士が必要となるため、３０万円からの費用がかかります。
買取請求については下の記事に
共有持分の売却
共有不動産を共有者または不動産の相続人同士で売買する、または譲渡や放棄ができない場合は、同じことを第三者である不動産業者に行うことで持分を手放すことができます。
それが共有持分の売却です。
共有名義の不動産に関しては、全体を売却する意外に、持分を手放すことのできる唯一の方法が売却です。
共有持分の売却は１０年前はそれほど知られていない方法でしたがが、自分の持分だけを売ることは可能ですし、法律的にもまったく問題なくできるのは、私自身が弁護士の先生に持分売却をすすめられた通りです。
共有持分の売却後はどうなる
「共有持分の放棄」なら放棄した持分は共有者の所有となり、共有者の名義となります。
「共有持分の売却」の場合は、売却した持分は第三者の所有となり、第三者の名義となります。
共有者同士でも売却(買取請求）はあり得ますが、「放棄」の場合は、持分の代金は受け取れません。
対して売却の場合は、もちろんその不動産の持分の分の代金が受け取れます。
後者は普通の不動産の売買と変わらないので、後者が十分おすすめなのです。
【まとめ】
共有持分の放棄は共有者同士で話し合いがついている際は、問題なく進めることができます。
しかし、相手の同意が得られない場合には手続きや通知ができても、実質的には放棄が成り立たないということがわかったと思います。
不動産の売買というのはお金を受け取ればいいわけではありませんで、土地の所有権を移転した証明となる登記の手続きが必要です。
持分が放棄で手放せる場合は、持分放棄の表明によって相手が持分を自分名義に登記することに同意した場合のみです。
それができない場合は、持分を売却することで不動産の自分の持分の分の代金を受け取り、第三者である買取業者に名義を移転してもらう、持分の売却が持分を手放す唯一の方法となります。
この場合は、もちろん他の共有者の同意は不要です。
共有持分を手放したいと思ったら、自分一人で進められる売却の方がおすすめです。
まずは持分をいくらで買い取ってもらえるのかの査定を含めて、共有持分が専門の買取業者に相談してみてください。
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