共有名義の不動産の売却の方法と手順を解説

共有名義になっている不動産の売却は通常、共有者全員の同意を得て行われるのが普通です。

共有名義の不動産は各自の利害が一致しないこともありますが、その場合は自分の持分だけを売却することもできます。

共有名義の不動産の売却に必要なこととその手順について、また、共有者の同意が取れない時の方法もお知らせします。

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共有持分は自由に売却できる

共有名義の不動産で全体を協力して売却する場合は何の問題もありませんが、自分一人の意向で売却をしたい時が共有持分の売却と呼ばれるものです。

共有持分の売却は民法にも定められている通り、問題なく売却が可能です。

共有名義の不動産とは

共有名義の不動産とは、複数の人が共同で所有権を持つ不動産のことを指します。

共有者1人ひとりの権利分が共有持分です。

共有持分は2分の1、3分の1など割合でその権利が示されます。

共有持分の名義人は正確には「共有持分権者」と呼ばれます。

共有名義の不動産の売却と同意

共有名義の不動産を売却する時には必ず、共有持分権者全員の同意が必要です。

共有者1人の判断で不動産の処分はできません。

具体的には、他の共有者の身分証の書類(住民票など）、署名、捺印などが必要となります。

これらが揃わないと売却が成り立たないのです。

自分の共有持分は売却できる

ただし、共有持分権者が、自分の持分、たとえば、2分の１とか、3分の1など持分を所有する分については、自分一人で自由に売却を行うことができます。

これが共有持分の売却です。

ただし、不動産全体としての売却ではありませんので、普通の人では買った後の活用が十分にできません。

また買う人も容易に見つからないため、共有持分の買取は共有名義の物件の買取専門業者に売却をするのが普通です。

共有名義の不動産の売却方法

共有名義の不動産を売却するには、すべての共有者が同意し、手続きを協力して進める必要があると説明しました。

その場合の売却の手順は下のように進められます。

1.共有者全員の同意を得る

すべての共有者が不動産の売却に同意することが必要です。共有者が多い場合や意見が一致しない場合は、事前に十分な話し合いが求められます。

2.不動産の査定を行う

不動産会社や不動産鑑定士に依頼して、不動産の市場価値を査定してもらいます。査定額を基に販売価格を決定します。

3.不動産会社との契約

不動産の売却を仲介する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約には専任媒介契約、一般媒介契約などがあります。

4.売却活動

不動産会社が広告や内覧会を通じて購入希望者を募集します。

5.購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら、売却価格やその他の条件について交渉を行います。すべての共有者が同意することが重要です。

6.売買契約の締結

購入希望者が決まったら、売買契約を締結します。契約書の内容を十分に確認し、共有者全員が署名します。

7.登記手続き

売買契約が締結されたら、所有権移転登記を行います。登記手続きは司法書士に依頼することが一般的です。

8.代金の分配

不動産の売却代金は、共有者の持分に応じて分配されます。分配方法についても事前に共有者間で合意しておくことが重要です。

9.税務手続き

不動産売却による所得が発生した場合、譲渡所得税の申告が必要になります。税務署への申告手続きも忘れずに行います。

共有持分の売却の必要書類

共有名義不動産全体を共有者全員の同意を得て売却する場合の必要書類には、通常の不動産売却で必要な書類とほとんど同じです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 地積測量図、境界確認書
• 身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印

登記識別情報

登記識別情報は、その登記人が不動産の所有者であることを証明するもので、古くは権利証と呼ばれました。

登記識別情報の内容は番号で、売却時にはこの番号が必要となります。

地積測量図等ｆ

土地の面積や境界を示す証明となる測量図なども売却時に必要となります。

手元にない場合は、土地家屋調査士に依頼する必要があります。

身分証明書等

住民票などの身分証明に必要な書類は、共有持分権者全員の分が必要です。

実印や印鑑証明も同様で、これらは身内であっても本人以外取得することができないため、共有者の同意が必要となる理由の一つです。

共有持分買取業者に売却後のトラブル

共有持分を買取するのは専門の買取業者のみですが、売却後のトラブルを心配される方もいます。

共有持分の買取業者の目的

共有持分の買取業者の目的は、持分を合一して全体を一つの不動産として活用可能なものにすることです。

そのため買取後は他の共有者に、持分を買い取るか、自分の持分を売却するかを交渉します。

多くは共有者が予想をしていないため、自分の持分を買取する費用の捻出や、占有して住んでいる場合は売却を考えなければならないこともあり、その場合は家を退去しなければならなくなります。

共有者にとっては突然、買取業者と交渉を始めなければならなくなるため、ストレスが生じることは十分想像できます。

ケース別の対応を

ただし、共有持分に関する共有者の意向はこちらにはわかりませんし、様々なケースがあります。

たとえば、離婚後の元配偶者が家に住み続けている場合などは、当然転居が必然的ですので、所有者が解決を求めてやむなく売却を行うことがあります。

他にも相続トラブルなどは第三者が入ることでスムーズに解決することもあります。

共有状態を解決するための持分売却には、売主側の判断が大切になるところです。

共有不動産購入者が家土地に立ち入る

共有持分の売却後に、残りの持分を所有する共有者が面するリスクもあります。

共有不動産を購入した人は、その不動産の所有者となり、持分権を所有しています。

そのため、敷地内に出入りが禁止されないため、購入者が不動産内に立ち入ることがあります。

家賃請求や税金滞納のリスク

共有名義の不動産がアパートなどの賃貸物件である場合は、共有者として家賃を請求される可能性もあります。

また、共同で固定資産税や管理費用を負担していた場合、新しい共有者がそれらを滞納することも考えられます。

共有物分割請求をされる可能性

新しい共有者である買取業者は、不動産を共有状態のまま保有するのが目的ではないため、交渉で持分が買い取れない場合は、共有物分割請求という裁判所での訴訟をされる可能性があります。

もっとも共有不動産の訴訟である共有物分割請求は、共有不動産でトラブル解決の方法として持分売却以上に一般的な方法です。

たとえば離婚訴訟や、相続財産をどう分けるかのトラブル時には親族間の訴訟と同様、合法的な解決として共有物分割請求も多く行わています。

持分を所有する他の共有者が起こすことも十分考えられたわけで、その点では訴訟は特殊な事態ではありません。

また、裁判所であれば二者間で争うよりも公正な採択が期待できます。

共有持分を売却されたときの対処法

売主側ではなく、共有持分を他の共有者に売却されたときに、共有者側ができる対策も記しておきましょう。

売却後の手立て

基本的に持分売却は合法的な方法なので、他の共有者が共有持分を勝手に売却したとして売却が禁止されていない以上、売却後の手立てはありません。

なので、売却後にできることは基本的に下の２つとなります。

• 売却の確認
• 売却された共有持分を買い取る
• 自分の共有持分を売却する

まず、他の共有者が本当に自分の共有持分を売却したかどうかを確認します。

登記簿を確認することで、所有権の変更が正式に行われたかどうかを確認できます。

続いて行うことは不動産の売買とその交渉ですが、弁護士に相談の上で、場合によっては共有物分割請求を行う方向で進めるのがいいと思います。

売却前の手立て

また、他の共有者が共有持分を売却しようとして通知がきた場合は、以下の対処法があります。

• 優先購入権の行使
• 裁判所への申立て

優先購入権の行使

他には、共有者が買取業者に売却を行う前に通知を受けた時点でできる手立てとして、売却を禁止する優先購入権の行使があります。

日本の民法では、共有持分を第三者に売却する場合、他の共有者に対して優先購入権（共有持分の譲渡禁止・優先取得権）が認められています。

優先購入権の行使は、 他の共有者から共有持分の売却に関する通知を受けた場合、一般的には2週間以内に意思を明示する必要があります。

ただし、優先購入権の行使は自分での買取が前提です。

裁判所への申立て

もし優先購入権の行使を行ったにもかかわらず、他の共有者が通知せずに持分を売却した場合や、共有者間での紛争が解決しない場合は、裁判所に申立てを行うことができます。

裁判所は、売却の違法性や共有者の権利を判断し、必要な措置を命じることができます。

関連記事：
共有持分を勝手に売却された場合の対処法

不動産の共有を避ける三つの方法

不動産を共有名義にするときは、多く相続の時、それから結婚している夫婦が共同で家を買う場合などです。

ただし、相続後にずっと共有状態が続くかというとそうではなく、次の相続が発生したり、共有者の一人が売却をしたいと意向が変わることもも十分あります。

遺産分割時に不動産を共有名義にしない

そのため、相続した不動産を安易に共有名義にしてしまうと、トラブルがたいへん起きやすいと言われています。

相続の際にとりあえず共有名義にするということが多いのですが、共有での登記はできるだけ避けましょう。

また、最初から不動産の相続をしない方法や、親が生前のうちに売却をするというやり方もあります。

できるだけ問題を避ける方法で早めに対処するのがコツです。

共有物分割をして共有名義を解消する

いったん共有名義にしてしまった不動産は、共有者間で良く話し合いを行いましょう。

話し合いで決められる現物分割か代償分割、換価分割のいずれかの方法で、共有状態を解消するようにすすめていきます。

共有者間での合意が難しい場合は、裁判所での訴訟、共有物分割請求を行って、共有状態を解消するのもいいでしょう。

共有名義の不動産の売却まとめ

共有名義の不動産の売却は、

• 全員合意で不動産全体を売却する

または、

• 共有持分の売却を行う

かのどちらかしかありません。

また、不動産の売却以外には

• 共有物分割請求の訴訟

がおすすめです。

また覚えておいてほしいのは、共有持分を売却した場合、共有者が共有不動産を売りたくない場合や、占有して住んでいる場合でも、他の持分を買取する方法で不動産の保有を続けることは十分可能です。

その上で共有名義の解消を進めていってください。難しい場合は惜しまずに専門家に依頼をしましょう。

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