不動産を共有している場合、他の共有者が行方不明になると、不動産の売却や名義の変更といった手続きが一切できなくなってしまいます。
また、共有者と元々疎遠であったり、相続トラブルとなった、音信不通になってしまった場合など共有者の協力が見込めない事態になることもあります。
不動産は管理の手間と費用がかかるため、それらを分割することができず一人で固定資産税を支払っているというケースもあります。
共有名義のままでは、共有持分の売却や不動産の利用が制約を受けることも多いため、適切な対処が必要です。
この記事では、共有者が行方不明の場合でも共有持分を売却したり、共有名義を解消したりする方法について詳しく解説します。
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共有者が行方不明の問題
共有名義の不動産は問題が多いものですが、その一つが共有名義の不動産を売却したい場合に共有者と連絡がつかない状態となった場合です。
たとえば下のようなケースです。
- 共有者が行方不明
- 共有者が手続きに協力してくれそうもない
- 共有者と連絡が取れない・取りたくない
- 元々相続トラブルで仲が悪く絶縁している
- 元の共有者が亡くなって相続人が共有者となって連絡が取れない
他にも様々なケースが考えられますが、原因はともかく、その後の共有者なしで共有名義の不動産を単独で対処する場合を考えていきましょう。
共有者が行方不明の不動産の売却
共有者が行方不明の場合でも、自分の持分である、共有持分を売却することは可能です。
ただし、全体を売却するのとは違って様々な制約や特有の方法があります。
- 買い手が限定される
- 共有持分専門業者の活用
- 共有持分価格の低下
買い手の選定
共有持分はあくまで不動産の部分の権利であり、それがあったからと言ってその家や土地に住んだり売ったりすることができません。
そのような状態の不動産を解体という人はまずいないといいでしょう。
もし、その状態でも買いたいという人が現れたら、目的に注意する必要があるかもしれません。
共有持分の専門業者の活用
その場合にいちばん安心なのは、共有持分の買取を専門とする業者です。
これらの不動産会社に相談することで、安心でスムーズな売却が期待できます。
共有持分売却価格は低下する
共有者の行方不明が影響し、価格が市場価値より下がる可能性が大きいです。
共有持分の買取の相場は一般的な業者は5割とすることが大きいです。
ちなみに共有持分最大手のワケガイは買取相場について、地価がそれほど高くない地域においては売却相場は市場価格の3〜6割程度、不動産の流通性の高い一都三県の市街地などでは売却相場は市場価格の4〜7割程度買取業者の中でももっともも幅を持たせた回答をしています。
ちなみに、空き家などの買取の相場は買取再販の大手を含めて7割が上限ですので、条件によっては共有持分だからと言って大きく下落するとは限りません。
共有名義の解消方法
共有者が行方不明であっても、共有名義を解消する方法があります。
下の3つの手続きです。
- 失踪宣告の申し立てをする
- 不在者財産管理人を選任する
- 所在等不明共有者持分譲渡制度で持分を譲渡する
少し詳しく見ていきましょう。
(1) 失踪宣告を利用する
行方不明の共有者が7年以上所在不明の場合、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てることができます。
手続きの流れとしては
- 家庭裁判所に失踪宣告を申し立てる。
- 公示期間（通常6か月）が終了後、失踪宣告が確定。
- 行方不明者が死亡したとみなされるため、相続手続きが可能。
ただし、失踪宣告には日数がかなりがかかるため、早めの手続きが必要です。急いで売却をしたい時には向きません。
また、失踪宣告は共有者が不在が確実である場合の手続きなので、相手と不仲や疎遠で音信不通になっている時には、この手立ては使えません。
他にも相続人が複数いる場合、話し合いが必要になることがありますので、失踪宣告は不在が確実な場合以外、限られた手立てと言えるでしょう。
(2) 不在者財産管理人の選任
行方不明の共有者に代わって財産を管理するため、不在者財産管理人を選任する方法です。
これは家庭裁判所に手続きが必要ですが、失踪宣告より早く終了できます。
- 家庭裁判所に「不在者財産管理人選任」を申し立てる。
- 裁判所が選任した管理人が、行方不明の共有者の財産を管理。
- 裁判所の許可を得て、共有持分を売却することが可能。
(3) 共有持分の譲渡制度の利用
行方不明者以外の共有者間で、持分を譲渡する方法も検討できます。
「所在等不明共有者持分譲渡制度」という手続きです。
こちらも、裁判所に申立てをして、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限を他の共有者に付与してもらうことができます。
これにより共有名義を解消し、不動産を単独所有にすることが可能です。
相談できる窓口
行方不明の共有者がいる場合の対応は、いずれも法律的な手続きが必要となります。
自分だけで調査したり進めるのは難しいため、最初から専門職で手続きを請け負うプロに相談をするのがいいでしょう。
- 司法書士：不動産登記や持分売却の手続きに関するサポート。
- 弁護士：失踪宣告や不在者財産管理人選任など、法的手続きの代理。
共有持分の売却のメリット
もし、共有者が行方不明の場合でも、共有持分の売却であれば最短3日で終了します。
特に、最初の査定で買取の可否と買取の価格は、専門の買取業者に依頼をすれば即日判明します。
どのような手続きを取るにしても、一度は査定を依頼して価格を確認しておき、その後法律的な対処を検討するのが良いと思われます。
特に地方の場合、不動産の価格が地価の低下などで思ったよりも安くなっていたり、評価額はそれなりでも実勢価格が低下しているどころか、実際に売りに出しても売れないということがあります。
価値の下落した不動産にあまりにも煩雑な手続きはお勧めできません。
また、共有者が行方不明が確実な場合は、失踪宣告などで売却に進むことができますが、共有者が意図的に連絡が取れない場合などは、これらの法律的な手続きを利用することはできません。
その場合は、共有持分の売却は、訴訟以外に取れる唯一の方法で、共有名義を即解消するのにも有効です。
共有名義の不動産を全体として売却したり、利用をしたいという場合は、多少時間がかかっても、失踪先行他の手立てを利用するのがおすすめですが、早く解決したい、売却を済ませたいという場合は、共有持分の売却がおすすめです。
まとめ
共有者が行方不明の場合でも、適切な手続きを踏むことで、共有持分の売却や共有名義の解消は可能です。
ただし、時間や手間がかかることが多いため、早めに専門家へ相談し、計画的に進めることが重要です。
特に失踪宣告や不在者財産管理人の選任などの法的手続きは、複雑で専門知識が必要なため、信頼できる専門家のサポートを受けながら進めましょう。
また、共有持分の売却は手続きは不要のため、もっとも早く、他の共有者を交えずに単独で行えますので、こちらもあらかじめ買取業者に査定を依頼の上価格を確認することをおすすめします。
いずれにしても、行方不明の共有者がいる状況でも問題は必ず解決できますので、放置せずに積極的に対処を進めることが大切です。
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