離婚の時には財産分与は大きな問題となりますが、不動産が共有名義の場合です。
不動産をどちらかが譲り受ける場合もありますが、共有名義となっている不動産なら売却をしてそれぞれの共有持分に応じて売却代金を受け取ることができます。
この記事では、離婚時における共有名義の不動産の売却について、基本的な知識から具体的な手続き、注意点まで詳しく解説します。
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離婚時と共有名義の不動産
夫婦で不動産を購入した場合の多くは、不動産は共有名義の状態になります。
離婚に限らずこれらの共有名義となっている不動産は、所有権の割合の権利分を決めることができ、登記簿にはそれぞれの持分が明記されます。
この割合を共有持分と呼びます。
共有名義の不動産の共有持分
それぞれの所有者が持つ「持分」は、法律上明確に定められており、例えば５０％ずつ資金を出し合って購入した不動産は、夫が２分の１、妻が２分の１と記載されます。
このような不動産が共有名義の不動産です。
共有名義の不動産のメリット
結婚をしているカップルが不動産の購入時に共有名義のデメリットを参照することがあります。
しかし、共有名義の不動産にはメリットもあります。
それは、登記簿に共有持分が記載されることによって、法律的にそれぞれの権利分がはっきりと示されるという点です。
自分の共有持分の権利分は主張することができ、法律上は記載の通りに分与を行うことがすすめられるため、この点においては争いは少なくなります。
逆に、不動産が夫または妻の単独名義で登記簿に持分の記載がない場合は、法律的な権利分の主張ができなくなります。
離婚時に不動産が共有名義となっている場合は、前向きにとらえて、自分の権利を主張し、かつそれぞれの権利を尊重し合うことがトラブルを回避する手立てとなります。
離婚時に発生する共有持分の問題点
逆に共有持分の問題点もあげておきます。
財産分与の対象となる
離婚後に不動産をどのように分配するか、どちらかが継続して住むか、または売却して現金にするかなどの協議が必要です。
単独名義の時に比べて、共有名義の不動産であれば、そもそも自分ひとりでの売却ができなくなります。
よってどちらか一方が自分の意向ですべてを決めることができなくなります。
これは問題点といえばいえますが、その時の状況に応じてはメリットでもあります。
共有名義のままではトラブルが発生しやすい
共有名義の不動産は、むしろ離婚時は明快に扱えるため、離婚後も共有名義を継続することも可能です。
これは単独名義の不動産の場合にはありえないことですが、共有名義のままであれば、相手が不動産の処遇を求めてきたり、請求を行ったり、売却を求められたりすることもあります。
そのため、収益物件などの特殊な不動産を除いて、共有名義の不動産が住戸の場合、離婚後に共有名義のままにしておくことは望ましくありません。
離婚後でも管理や利用の仕方、売却したい希望があったときに、その都度話し合いを持たなくてはいけないからです。
離婚後は共有名義の不動産の売却がおすすめ
離婚後にも良好な関係である特殊なケース以外は、不動産の売却がおすすめです。
他には、どちらかがその不動産を所有し、相手の持分をお金を払って買取をする選択肢もあります。
ローンの支払いが既に住んでいる不動産や、ローンの完済が間近な不動産であれば可能ですが、ローンの残債の残りの金額が大きい時には、一括での支払いが難しいことが多いです。
共有名義の不動産の売却のメリットを考えてみましょう。
財産分与としての持分の整理
離婚時に共有持分を売却する理由のいちばんは、財産分与をスムーズに行うためです。
不動産を現金化することで、それぞれの持分に応じた公平な分配が可能になります。
新たな生活のための資金確保
売却によって得た資金は、離婚後の新しい生活をスタートさせるための資金となります。
引っ越し費用、新しい住居の購入費用、生活資金など、さまざまな目的に利用できます。
トラブルを避けるための売却
共有名義を継続したままで離婚を決めてしまうのは望ましくありません。
離婚後に新たに話し合いをしようとしても、心情的な面でうまくいかないことが多いです。
特にどちらかが不動産を占有して住戸として住んでいる場合は、立ち退きがスムーズに進まなくなる恐れもあります。
共有状態の解消
離婚後は相手との接触を避け、新しい生活を始めるのが普通です。
不動産の共有は将来的に大きな問題につながります。
特殊な場合を除き、離婚をした相手との共有状態を速やかに解消することで、離婚の心理的な影響は大きく減らすことができると考えられます。
共有名義の不動産の売却に向けた準備
共有名義の不動産を売却するには、何よりも、夫と妻の両方が売却をするということで意見が一致していなければなりません。
売却に必要な同意と手続き
離婚に限らず共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
離婚の場合は共有持分を持っているのが夫と妻の場合は両方の同意が必要です。
まれに、夫や妻の親族が持分を共有している場合もありますがこの時は、それらの共有者も含まれます。
離婚によって感情的な対立がある場合でも、売却に向けた協議を進め、合意を得ることが重要です。
不動産の査定と価格設定
共有者全員の同意がある場合なら、不動産の売却は通常と同じように進められます。
売却に向けて、不動産の価値を把握するために査定を行います。
不動産会社や専門家に依頼して、市場価格を基に適正な価格を設定しましょう。
売却に必要な書類の準備
売却にあたって必要な書類として、不動産登記簿謄本、身分証明書、売買契約書などがあります。
これらの書類は共有者全員のものと、共有者全員の署名が必要となります。
ローンが残っている不動産の売却
また、売却に際してローンが残っている場合は、金融機関との交渉も必要になることがあります。
ローンが残っているときは、任意売却も視野に入れて、任意売却の専門家がいる不動産会社など金融機関との仲介を行ってくれる業者に依頼します。
詳しくは下の記事を参照してください。
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産の売却は、全員の同意が得られれば難しくありませんが、離婚の場合は意見が一致しない場合もあります。
共有名義の不動産を売却する方法は下の３つです。
- 全体を売却する
- 自分の持分を共有者に売却する
- 自分の持分を買い取り業者に売却する
不動産全体を第三者に売却する
共有者全員の同意が得られれば、不動産全体を第三者に売却することが可能です。
全体を一括で売却して、共有持分の割合に応じて現金に分配することで、財産分与がスムーズに行えます。
また、全体を売る方法が価格が最も高く売れるメリットがあります。
さらに不動産自体が両方の所有で亡くなれば、共有関係も同時に解消できます。
相手方に自分の持分を売却する
もう一つの方法として、相手方（元配偶者）に自分の持分を売却し、相手がこれを買取する方法があります。
たとえば住戸となっている不動産に、夫または妻の一方が継続して住みたい場合は、住みたい方が家を離れる方に持分に応じて売却代金の支払いをするというものです。
持分が２分の１の場合であれば、おおむね全体を売って得られる金額の半分を売却代金となることが予想できます。
この場合のメリットは、最初の全体を売却するのと同じように、共有持分を確実に手放すことで共有関係を解消できるという点です。
共有持分を買い取り業者に売却する
自分の持分のみを買取業者に買い取ってもらう方法は、共有持分の売却と呼ばれる方法です。
共有持分の売却は、当事者同士が不動産の売却を話し合おうとしても、意見が一致しない場合に用いることができます。
他にも、片方が財産分与を受け取れなかった場合にも、不動産の持分を売却することで現金を受け取ることもできます。
ただし離婚の成立前や、離婚時の財産分与がまだ済んでいない場合は、財産分与に影響があるため、あくまで二者間の話し合いと交渉を優先するべきです。
逆に言えば、離婚後に共有名義の不動産を現金化したいとき、共有状態を解消したい時は、共有持分の売却はたいへん有効で確実な方法です。
まとめ
離婚は人生で悩ましい大きな問題の一つですが、近年は任意売却を含め、離婚や相続が理由となる不動産売却に親身に相談にのってくれる不動産会社も多くあります。
離婚時の不動産をどうするかは大きなネックとなりますので、できるだけスムーズに解決するために不動産会社はもちろん、場合によっては弁護士などにも積極的に相談の上で進めていきましょう。