離婚後も住宅ローンが残る共有名義の家をそのままにしていると、「住んでいないのにローンの負担がある」「元夫・元妻が売却に応じてくれない」「名義を早く外したい」といった悩みが起こりやすくなります。
共有名義の家は、共有者全員が同意すれば家全体を売却できますが、元配偶者が反対している場合でも、自分の共有持分だけを売却できる可能性があります。
ただし、住宅ローンや抵当権、連帯保証・連帯債務の有無によって対応方法は変わります。この記事では、離婚後に住宅ローンが残る共有名義の家を売却する方法、持分買取の可否、注意点をわかりやすく解説します。
※共有持分の買取について詳しくは
離婚後、住宅ローンが残る共有名義の家は売却できる？
離婚後も住宅ローンが残っている共有名義の家は、条件によって売却できます。
ただし、通常の不動産売却と違い、住宅ローンの残債、抵当権、元配偶者の同意、連帯保証や連帯債務の有無などを確認する必要があります。
特に夫婦で購入した家の場合、登記上は夫婦の共有名義になっていても、住宅ローンの契約内容は「夫単独のローン」「妻が連帯保証人」「夫婦のペアローン」「連帯債務」など、ケースによって大きく異なります。
そのため、離婚後に家を売りたいと思っても、すぐに売却できるとは限りません。まずは、自分がどのような名義・ローン契約になっているのかを確認することが大切です。
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住宅ローンが残っている共有持分は売却できる？抵当権・任意売却・買取の注意点
共有名義の家でも売却自体は可能
共有名義の家でも、共有者全員が売却に同意していれば、不動産全体を売却することは可能です。
たとえば、元夫と元妻が2分の1ずつの持分で家を所有している場合、双方が合意すれば、通常の不動産と同じように家全体を売却できます。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、売却と同時に抵当権を抹消し、残った金額を持分割合や話し合いに応じて分ける流れになります。
一方で、元配偶者が売却に反対している場合や連絡が取れない場合は、家全体を売却するのは難しくなります。
住宅ローンが残っていると手続きは複雑になる
住宅ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産から優先的に回収できる権利のことです。
そのため、家を売却するときは、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかが重要になります。
売却価格よりローン残債が少ない「アンダーローン」であれば、売却しやすい傾向があります。反対に、売却価格よりローン残債が多い「オーバーローン」の場合は、自己資金で不足分を補うか、金融機関に相談して任意売却を検討する必要があります。
元配偶者の同意が必要になるケースもある
家全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
離婚後に自分が家を出ていたとしても、元配偶者が共有者として登記されている場合、勝手に家全体を売却することはできません。
ただし、自分の共有持分だけであれば、元配偶者の同意がなくても売却できる可能性があります。民法上、所有者は自分の所有権を処分できるとされており、共有持分も財産権の一部として扱われます。もっとも、住宅ローンや抵当権が付いている場合は、実務上の確認が必要です。([e-Gov法令検索][1])
離婚後に共有名義の家でよくあるトラブル
離婚後の共有名義不動産では、家に住んでいる人とローンを払っている人が違う、売りたい人と売りたくない人がいる、名義変更ができないなど、さまざまなトラブルが起こります。
特に住宅ローンが残っている場合は、単に「名義を外したい」「家を売りたい」だけでは解決できないことも多く、早めに状況を整理する必要があります。
住んでいないのに住宅ローンだけ支払っている
離婚後によくあるのが、家には元配偶者が住み続けているのに、自分も住宅ローンの支払い義務を負っているケースです。
たとえば、夫婦でペアローンを組んでいた場合や、一方が連帯債務者になっている場合、離婚しただけでは住宅ローンの責任はなくなりません。
家に住んでいないにもかかわらず、ローンの返済や固定資産税の負担が続くと、経済的にも精神的にも大きな負担になります。
このような場合は、家全体を売却する、元配偶者に持分を買い取ってもらう、自分の共有持分だけ売却するなどの方法を検討する必要があります。
元夫・元妻が売却に応じてくれない
自分は家を売りたいのに、元配偶者が売却に応じてくれないケースもあります。
共有名義の家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、元配偶者が「住み続けたい」「売りたくない」「話し合いに応じたくない」と考えている場合、通常の仲介売却は進みにくくなります。
このような場合でも、自分の共有持分だけを売却できる可能性はあります。
ただし、共有持分だけを買いたい一般の買主はほとんどいません。共有持分を購入しても、不動産全体を自由に使えるわけではなく、他の共有者との調整が必要になるためです。
そのため、元配偶者が売却に反対している場合は、共有持分を専門に扱う買取業者への相談が現実的な選択肢になります。
連帯債務・連帯保証が残っている
離婚後の住宅ローンで特に注意したいのが、連帯債務や連帯保証です。
離婚によって夫婦関係が解消されても、金融機関との住宅ローン契約は自動的には変更されません。
たとえば、元夫が主債務者で元妻が連帯保証人になっている場合、元夫が返済できなくなれば、元妻に請求が来る可能性があります。
また、夫婦が連帯債務者として住宅ローンを借りている場合、一方が家を出たとしても、ローン返済の責任が残ることがあります。
共有持分を売却できたとしても、住宅ローンの債務や連帯保証がそのまま残るケースもあるため、売却前に金融機関へ確認することが重要です。
住宅ローンの名義変更ができない
離婚後に「家に住み続ける側へ住宅ローンの名義を変更したい」と考える方もいます。
しかし、住宅ローンの名義変更は簡単ではありません。金融機関は、ローンを引き継ぐ人の収入、勤務先、返済能力、信用情報などを審査します。
そのため、元配偶者が家に住み続ける予定でも、収入や審査条件によってはローンの名義変更が認められないことがあります。
名義変更ができないまま放置すると、住んでいない側にもローンや保証の責任が残り続ける可能性があります。
固定資産税や修繕費の負担でもめる
共有名義の不動産では、固定資産税や修繕費の負担でもトラブルになりやすいです。
離婚後に一方だけが家に住んでいる場合でも、登記上の所有者である以上、持分に応じた費用負担を求められることがあります。
また、屋根や外壁、水回りなどの修繕が必要になった場合、誰が費用を負担するのかで揉めることもあります。
このような負担を避けたい場合は、共有状態を早めに解消することが大切です。
住宅ローンが残る共有名義の家を売る前に確認すること
離婚後に住宅ローン付きの共有名義不動産を売却する場合、まずは現在の状況を正確に把握する必要があります。
「誰が所有者なのか」「誰がローン契約者なのか」「ローンはいくら残っているのか」「家はいくらで売れそうなのか」を確認しないまま進めると、売却できない、ローンだけ残る、元配偶者と再び揉めるといった問題が起こりやすくなります。
ローン残債がいくらあるか
最初に確認すべきなのは、住宅ローンの残債です。
ローン残債は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで確認できます。
売却価格よりローン残債が少なければ、売却代金で完済できる可能性があります。
一方、売却価格よりローン残債が多い場合は、不足分を自己資金で補うか、任意売却を検討する必要があります。
家の売却価格でローンを完済できるか
住宅ローン付きの家を売る場合、売却価格でローンを完済できるかどうかが重要です。
たとえば、ローン残債が2,000万円で、家の売却価格が2,500万円なら、売却代金でローンを完済できる可能性があります。
しかし、ローン残債が2,000万円で、売却価格が1,500万円しか見込めない場合、500万円の不足が出ます。このような状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、通常の売却は難しくなるため、金融機関と相談しながら進める必要があります。
抵当権が設定されているか
住宅ローンを利用して購入した家には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権の有無は、登記事項証明書で確認できます。法務局では、不動産登記に関する申請書様式や登記事項証明書の請求書様式が案内されています。([法務局][2])
抵当権が残ったままでは、一般の買主に売却するのは難しいです。通常は、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡します。
住宅ローンの契約者・連帯保証人は誰か
離婚後の売却では、所有名義だけでなく、住宅ローンの契約者も確認しましょう。
確認すべきなのは、次のような点です。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 主債務者 | 住宅ローンを借りている本人 |
| 連帯債務者 | 主債務者と同じように返済義務を負う人 |
| 連帯保証人 | 主債務者が返済できない場合に返済義務を負う人 |
| ペアローン | 夫婦それぞれが別々に住宅ローンを借りている状態 |
離婚しても、これらの契約上の責任は自動的には消えません。
そのため、売却や持分買取を検討するときは、必ず住宅ローン契約の内容を確認しておきましょう。
登記上の持分割合はどうなっているか
共有名義の家では、登記上の持分割合も重要です。
たとえば、夫2分の1、妻2分の1というケースもあれば、夫3分の2、妻3分の1というケースもあります。
持分割合は、売却代金の分け方や、共有持分を売却する場合の査定価格にも影響します。
登記上の持分割合は、登記事項証明書の「権利部（甲区）」で確認できます。
離婚後に住宅ローン付き共有名義の家を売却する方法
離婚後に住宅ローンが残る共有名義の家を売却する方法は、主に5つあります。
| 売却方法 | 向いているケース |
|---|---|
| 家全体を売却する | 元配偶者と売却に合意できる場合 |
| 一方が相手の持分を買い取る | どちらかが家に住み続けたい場合 |
| ローンを完済してから売却する | 自己資金や売却代金で完済できる場合 |
| 任意売却を検討する | オーバーローンで通常売却が難しい場合 |
| 共有持分だけ売却する | 元配偶者が売却に応じない場合 |
それぞれ詳しく見ていきましょう。
共有者全員で家全体を売却する
もっともスムーズなのは、元夫・元妻の双方が合意して、家全体を売却する方法です。
不動産全体を売却できれば、一般の買主にも売りやすく、共有持分だけを売るより高く売れる可能性があります。
売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、共有状態も住宅ローン問題もまとめて整理しやすくなります。
ただし、元配偶者が売却に応じない場合や、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、この方法が難しくなります。
どちらか一方が相手の持分を買い取る
どちらか一方が家に住み続けたい場合は、住み続ける側が相手の持分を買い取る方法があります。
たとえば、元妻が子どもと一緒に家に住み続ける場合、元妻が元夫の共有持分を買い取ることで、共有状態を解消できます。
ただし、持分を買い取るには資金が必要です。また、住宅ローンの名義や連帯保証の問題も残るため、金融機関との調整が必要になることがあります。
住宅ローンを完済してから売却する
住宅ローンを完済できる場合は、完済後に売却する方法もあります。
売却代金で完済できる場合は、売却と同時にローンを返済し、抵当権を抹消する流れになります。
自己資金で先に完済できる場合は、抵当権がない状態で売却できるため、買主が見つかりやすくなります。
ただし、離婚後にどちらが不足分を負担するのか、売却代金をどう分けるのかで揉めることもあるため、事前に話し合いをしておくことが大切です。
任意売却を検討する
売却価格より住宅ローン残債が多い場合は、任意売却を検討することがあります。
任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態でも、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
ただし、任意売却には金融機関との交渉が必要です。共有者の同意や、連帯保証人・連帯債務者との調整が必要になることもあります。
ローン滞納が始まっている場合は、放置すると競売に進むおそれもあるため、早めに相談した方がよいです。
共有持分だけを買取業者に売却する
元配偶者が売却に応じない場合や、話し合いが難しい場合は、自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却する方法があります。
共有持分だけの売却であれば、不動産全体を売るわけではないため、元配偶者の同意がなくても進められる可能性があります。
ただし、住宅ローンや抵当権が残っている場合は、売却後もローンの責任が残ることがあります。
そのため、共有持分を売ればすべて解決するとは限りません。売却前に、ローン契約、抵当権、連帯保証の有無を確認することが大切です。
元配偶者が売却に反対している場合は持分だけ売れる？
元配偶者が家全体の売却に反対している場合でも、自分の共有持分だけなら売却できる可能性があります。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、持分を売却できるかどうかだけでなく、ローンの責任や抵当権の扱いも確認しなければなりません。
自分の共有持分だけなら売却できる可能性がある
共有名義の不動産では、自分の持分だけを第三者へ売却できる可能性があります。
たとえば、元夫と元妻が2分の1ずつ所有している家で、自分の2分の1の持分だけを売却するイメージです。
この場合、家全体を売却するわけではないため、元配偶者の同意がなくても進められることがあります。
ただし、住宅ローンや抵当権がある場合は、買主側も慎重になります。金融機関の権利が残っている不動産は、通常よりも買取価格が下がったり、買取が難しくなったりすることがあります。
通常の不動産会社では売りにくい
共有持分だけの不動産は、通常の不動産会社では売りにくいです。
なぜなら、共有持分を買っても、買主が家全体を自由に使えるわけではないからです。
たとえば、元配偶者が家に住んでいる場合、持分を買った第三者が勝手に住んだり、家を処分したりすることはできません。
そのため、一般の買主にとっては扱いにくく、仲介では買い手が見つかりにくいのが実情です。
共有持分専門の買取業者なら相談しやすい
共有持分専門の買取業者であれば、元配偶者が売却に反対しているケースや、離婚後に話し合いができないケースでも相談しやすいです。
専門業者は、共有者との交渉や権利関係の整理に慣れているため、通常の不動産会社では断られるような物件でも買取できる可能性があります。
また、売主が元配偶者と直接やり取りしたくない場合でも、事情を踏まえて相談できる点がメリットです。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、買取業者だけでなく金融機関への確認も必要になります。
ローンが残る共有持分の買取事例
共有持分の業界最大手のワケガイの事例、全国の支店数がもっとも多いアルバリンクの実際の買取事例をご紹介します。
ワケガイの事例
離婚後、元妻の共有持分のみを買い取った事例
離婚後も元夫が家に住み続け、住宅ローンを返済していた一方で、元妻の共有持分が残っていたケースです。ワケガイが元妻の持分のみを買い取り、その後、元夫との交渉を進めることで、最終的にローン完済を含めた整理につながりました。
別居中の夫婦で、相手に知られず持分を買い取った事例
別居中で相手と連絡を取りたくない妻が、自分の共有持分だけを現金化した事例です。ワケガイが妻の持分のみを迅速に買い取り、夫側と直接やり取りせずに売却を進められた点が特徴です。
アルバリンクの事例
オーバーローン状態の共有持分を秘密で買い取った事例
住宅ローン残高が家の価値を上回るオーバーローン状態で、別居中の夫が家に住み、妻の持分だけが残っていたケースです。アルバリンクは夫への事前連絡や現地立ち入りをせず、書類確認をもとに妻の持分のみを買い取り、スピーディーな現金化を実現しました。
親子のリレーローン・ペアローンを整理した事例
親子で共有名義と住宅ローンを組んでいたものの、子の転勤や結婚により同居を解消することになったケースです。アルバリンクが子の持分を買い取ることで、親子が直接揉めることなく、名義やローンの問題を整理する方向へ進められました。
このように、離婚後の共有名義や住宅ローンが残る不動産でも、共有持分だけを売却できる可能性があります。元配偶者との話し合いが難しい場合は、共有持分の買取に慣れた専門業者へ早めに相談してみましょう。
| 会社名 | 特徴 | 査定依頼 |
 ワケガイ |
・共有持分最大手 ・価格満足度No.1 ⇒詳細記事 |
公式 |
 ブリリアント |
・築50年以上対応 ・買取業者売上No.1 ⇒詳細記事 |
公式 |
 アルバリンク |
・メール12時間査定 ・問合せ件数No.1 ⇒詳細記事 |
公式 |
住宅ローンが残る共有持分の買取が難しくなるケース
共有持分は売却できる可能性がありますが、住宅ローンが残っている場合は、買取が難しくなるケースもあります。
特に、ローン残債が多い場合、抵当権が残っている場合、連帯保証や連帯債務がある場合は注意が必要です。
ローン残債が多くオーバーローンになっている
住宅ローン残債が多く、売却してもローンを完済できない状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、売却代金だけでは抵当権を抹消できないため、通常の売却は難しくなります。
共有持分だけを売却する場合でも、ローンや抵当権の問題が残るため、買取価格が下がったり、買取自体が難しくなったりすることがあります。
金融機関の同意が必要になる
住宅ローン付きの不動産を売却する場合、金融機関との調整が必要になることがあります。
特に、売却代金でローンを完済できない場合や、任意売却を検討する場合は、金融機関の同意が欠かせません。
また、住宅ローン契約の内容によっては、名義変更や持分移転に制限がある場合もあります。
売却を進める前に、ローン契約書や金融機関への確認を行いましょう。
共有者とのトラブルが深刻化している
元配偶者との関係が悪化している場合も、売却は難しくなりやすいです。
家全体の売却には共有者全員の協力が必要ですが、連絡を無視される、売却に反対される、書類に署名してもらえないといったことがあると、通常の売却は進みません。
このような場合、自分の持分だけを買取業者に売却する方法がありますが、トラブルの内容によっては弁護士などの専門家への相談が必要になることもあります。
連帯保証・連帯債務の問題が残っている
共有持分を売却しても、住宅ローンの連帯保証や連帯債務が自動的に消えるわけではありません。
たとえば、元配偶者が家に住み続け、自分の持分だけを売却したとしても、住宅ローンの契約上の責任が残る場合があります。
そのため、共有持分の売却と住宅ローンの整理は、分けて考える必要があります。
売却前に金融機関へ相談し、必要に応じて弁護士や司法書士にも確認しておくと安心です。
離婚後の共有名義不動産を放置するリスク
離婚後の共有名義不動産は、放置しても自然に解決することはほとんどありません。
むしろ、時間が経つほど元配偶者と連絡が取りにくくなったり、ローン滞納や相続によって問題が複雑になったりすることがあります。
ローン滞納で信用情報に影響するおそれがある
住宅ローンの返済が滞ると、信用情報に影響するおそれがあります。
特に、自分が主債務者、連帯債務者、連帯保証人になっている場合、元配偶者が返済を怠った影響を受ける可能性があります。
「家には住んでいないから関係ない」と思っていても、住宅ローン契約上の責任が残っていれば、金融機関から請求されることがあります。
元配偶者との金銭トラブルが続く
共有名義のままにしていると、固定資産税、修繕費、管理費、住宅ローンの負担などで、元配偶者との金銭トラブルが続きやすくなります。
離婚時には話し合えていても、数年後に収入や生活状況が変わると、再び揉めることがあります。
将来的なトラブルを避けるためにも、共有状態はできるだけ早めに整理した方がよいです。
再婚や相続時に問題が複雑になる
離婚後も共有名義のままにしていると、再婚や相続のときに問題が複雑になります。
たとえば、元配偶者が亡くなった場合、その持分は元配偶者の相続人に引き継がれます。すると、元配偶者だけでなく、その親族や子どもたちと共有状態になる可能性があります。
共有者が増えるほど、売却や話し合いは難しくなります。
売却のタイミングを逃す可能性がある
不動産は、時間が経つほど建物が古くなり、修繕費も増えやすくなります。
また、住宅ローンの返済状況や市場価格によっては、今なら売却できた物件が、数年後には売りにくくなることもあります。
離婚後に共有名義の家で悩んでいる場合は、早めに査定や相談だけでも進めておくことをおすすめします。
離婚後の住宅ローン付き共有持分は専門業者に相談を
離婚後の住宅ローン付き共有名義不動産は、通常の不動産売却よりも複雑です。
元配偶者との関係、住宅ローン、抵当権、連帯保証、持分割合など、確認すべき点が多いため、自分だけで判断すると失敗する可能性があります。
特に、元配偶者が売却に反対している場合や、話し合いが難しい場合は、共有持分を専門に扱う買取業者に相談するのも一つの方法です。
共有持分だけの売却に対応している
共有持分専門の買取業者であれば、家全体ではなく、自分の持分だけの売却に対応していることがあります。
通常の不動産会社では扱いにくい共有持分でも、専門業者なら買取できる可能性があります。
「元配偶者が売却に応じてくれない」「家全体の売却は無理だが、自分の持分だけ手放したい」という場合は、相談する価値があります。
元配偶者と直接交渉したくない場合も相談できる
離婚後は、元配偶者と直接話したくないという方も少なくありません。
感情的な対立がある場合、売却の話をするだけでトラブルになることもあります。
共有持分専門の買取業者であれば、こうした事情を踏まえたうえで相談できるため、精神的な負担を減らしながら売却を進めやすくなります。
ローン・抵当権・持分割合を確認してもらえる
住宅ローンが残る共有持分を売却する場合は、ローン残債、抵当権、持分割合、共有者の状況などを総合的に確認する必要があります。
専門業者に相談すれば、買取できるかどうかだけでなく、どのような点が問題になるかも確認しやすくなります。
ただし、住宅ローン契約や連帯保証の解除については、金融機関や法律の専門家への確認も必要です。
離婚後の共有名義・住宅ローンに関するよくある質問
離婚後、家に住んでいないのにローンを払う必要はありますか？
住宅ローン契約上、主債務者・連帯債務者・連帯保証人になっている場合は、家に住んでいなくても返済責任が残ることがあります。
離婚しただけでは住宅ローン契約は自動的に変更されません。
まずは、自分が住宅ローン契約でどの立場になっているかを確認しましょう。
元夫・元妻が売却に反対しても売れますか？
家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、元配偶者が売却に反対している場合、家全体を通常の方法で売るのは難しくなります。
ただし、自分の共有持分だけであれば、売却できる可能性があります。共有持分専門の買取業者に相談すると、具体的な可否を確認できます。
住宅ローンの名義を一人に変更できますか？
住宅ローンの名義変更は、金融機関の審査が必要です。
家に住み続ける側へローンを一本化したい場合でも、その人の収入や返済能力によっては認められないことがあります。
名義変更を希望する場合は、まず借入先の金融機関に相談しましょう。
ペアローンの家でも持分だけ売却できますか？
ペアローンの家でも、自分の共有持分だけを売却できる可能性はあります。
ただし、ペアローンでは夫婦それぞれが別々の住宅ローンを借りているため、持分売却だけでローンの責任が消えるとは限りません。
売却前に、ローン残債や抵当権の内容を必ず確認しましょう。
オーバーローンでも共有持分を売却できますか？
オーバーローンの場合、売却代金だけで住宅ローンを完済できないため、売却は難しくなります。
ただし、任意売却や共有持分買取など、状況によって検討できる方法はあります。
金融機関の同意が必要になることもあるため、早めに相談することが大切です。
まとめ：離婚後の住宅ローン付き共有名義は早めの整理が大切
離婚後に住宅ローンが残る共有名義の家は、条件によって売却できます。
元配偶者と協力できる場合は、家全体を売却して住宅ローンを完済する方法がもっとも整理しやすいです。
一方で、元配偶者が売却に反対している、連絡が取れない、話し合いが難しいという場合は、自分の共有持分だけを売却する方法もあります。
ただし、住宅ローンや抵当権、連帯保証の問題が残っている場合は、持分を売却すればすべて解決するとは限りません。
離婚後の共有名義不動産を放置すると、ローン滞納、固定資産税、修繕費、相続時のトラブルなど、問題がさらに複雑になるおそれがあります。
「住んでいない家のローンを払い続けている」「元夫・元妻が売却に応じてくれない」「自分の持分だけでも手放したい」という方は、早めに共有持分専門の買取業者へ相談してみましょう。
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