離婚をするときにそれまで住んでいた家や土地などは財産分与の対象となります。
財産分与の分け方は不動産が共有名義であるときは、持分割合に関わらず、基本的に２分の１となるのが基本です。
この記事では離婚時の共有名義の不動産と共有持分について詳しくお知らせします。
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離婚時の財産分与と不動産
離婚する際の夫婦の財産は、すべて均等に２分の１ずつに分けるというのが基本です。
貯金が夫名義になっていたり、妻が専業主婦であったとしても、２分の１であるところは変わりません。
預貯金が等分なら、不動産も２分の１となるのが基本ですが、不動産を売却しないで一人が住んで使用する場合はそれだけ多くを受け取ることになるため、その分が全体の財産分与に反映すると考えられます。
共有名義になっていない不動産の場合でも、夫婦の財産は基本的には共有のため、仮に夫または妻の一方が渡したくないと言ったとしても、半分は権利があります。
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離婚時の共有名義の不動産
一方、共有名義になっており各自の持分が明確な共有持分の場合は、基本は２分の１でも持分の割合は財産分与に反映すると考えられます。
たとえば、夫が１０分の９の共有持分を所有し、妻が１０分の１という場合は、明らかに割合の多い方が有利です。
夫婦の共有持分については具体的には以下のポイントが重要です。
共有名義の不動産の分割方法
不動産の共有持分をどのように分割するかは、以下のような方法が一般的です。
売却して現金で分割する
不動産を売却し、得られた代金を分割する方法です。
一方が他方に代価を支払う
それまで住んでいた不動産を手放したくないと片方が考えたときは、一方が他方に一部の権利を譲渡することもあります。
他には、一方が不動産を取得し、他方にその持分相当の金銭を支払う方法もあります。
それは預貯金の分け方で調整されることがあります。
共有名義を維持
居住のための不動産は分割が望ましいですが、それ以外の収益物件などでは、共有名義のまま不動産を所有することが選択されることもあります。
それには両者の合意が必要となります。
特定の条件下で、共有名義を維持することも考えられますが、これは通常稀です。
共有名義の不動産の利用
共有持分の不動産がどのように利用されるかも財産分与に影響を与える要素です。
例えば、家族が居住する家であれば、その利用価値も考慮されることがあります。
離婚時に共有名義の不動産にローンが残っている場合
夫婦で共有名義の不動産でローンをまだ支払っている共有名義の不動産の売却はどうなるのかというと、ローンの状態により、様々なケースが考えられます。
- ローンを完済間近である
- ローンの大半が残っている
完済間近の方が、アンダーローン、ローンの大半が残っている場合がオーバーローンとそれぞれ呼ばれます。
違いは家を売ったときに、売却代金でローンが支払いきれるかどうかという点です。
アンダーローンの不動産
アンダーローンの場合で、家に夫婦のどちらかが住み続けたい場合には、
- ローンの名義を変更する
- 住宅ローンを新たに借り換える
ことが必要になります。
オーバーローンの不動産
一方、ローンが完済間近である場合は、売却代金を返済に充てることができるため、不動産を売却して、売却代金を夫婦で分割することが考えられます。
抵当に入っている不動産の売却
ローンの不動産は抵当権が設定されており、この場合、ローンを借りている金融機関の承諾を得て不動産を売却することとなります。
任意売却と呼ばれる方法ですが、こちらは専門業者に依頼することとなります。
共有名義の不動産の売却
共有名義の不動産は、共有者同士、離婚の場合は夫婦が一緒に売却をするのが望ましいのですが、離婚の時はそうできるとは限りません。
共有持分の売却がおすすめの場合は、たとえば、妻が不動産の持分がそのままで離婚をした場合などです。
既に財産分与が済んでいる状態であれば、共有持分の売却が自分一人でできます。
財産分与がまだ済んでいない、たとえば離婚協議中や別居中などに夫婦のどちらか一方が、自分の共有持分のみを売却することは可能です。
ただし、共有持分のみを売却しても、その売却益は財産分与の対象となります。
離婚協議書の内容にもよりますが、共有持分の売却益もそれまでの共有の財産として分割しなければならない場合があるため、慎重に行う必要があります。
離婚後の共有名義の不動産の売却例
離婚後は話し合いをしたくないのはもちろん、落ち着いた話し合いができない場合もあります。
このような時は、第三者に持分を売り、第三者である不動産会社が所有者となって、一つの不動産に戻すまでの所有権の調整を行うということにも大きなメリットがあります。
ワケガイのケースでまさにこのような例があります。
夫婦で共有持ち分2分の1ずつのペアローンを組んで家を購入、その後離婚して元妻の方が住み続けており、夫の持分買取を拒否。
そこで買取業者であるワケガイが夫の持分を買取。
その後、不動産の共有者である妻に交渉を開始することとなりました。
結果妻は、元夫の持分を買取するか、または自分の持分を売却するかの選択ができます。
離婚後の共有持分の売却のメリット
離婚協議中に話し合いがつかなかった不動産の共有持分を離婚後に売却するというのは、比較的簡単にできます。
共有持分は不動産会社の査定中はもちろん、売買契約終了まで、こちらが売却をすすめているということは相手には伝わりません。
また、最終的に買取が決まって共有持分の売却するという場合でも、相手に通知する必要や、同意をとる必要はなく、自分のスケジュールに沿ってすすめられます。
元配偶者とは顔を合わせる必要もないため、不動産会社と共有持分を売りたい人との間で売買契約をもって終了します。
その後は、既に所有者ではなくなっているので、相手方はそれまでの話し合いを不動産会社とすることとなりますので、売却後の接触等も不要です。
共有名義の不動産の売却については、まず、専門業者に相談をしてみてください。
相談も査定も無料。価格は基本即日で伝えてもらえますので、まずは困った点を伝えてみてください。
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