離婚後、共有名義で所有していた不動産の取り扱いについて、多くの人が頭を悩ませます。
共有持分の売却や財産分与の手続きは一見複雑そうに思えますが、適切な方法を理解すればスムーズに進められます。
この記事では、共有持分の基本的な概要、売却方法、注意点などを分かりやすく解説します。
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共有持分とは？
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、各共有者が持つ権利割合のことです。例えば、離婚後に夫と妻が半分ずつ不動産を所有している場合、それぞれの権利を「共有持分」と呼びます。
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共有持分とは何かわかりやすく解説
共有持分が発生するケース
- 離婚時の財産分与: 離婚時に夫婦共有の家を分割した結果、持分が発生する。
- 相続: 親から複数人が不動産を相続し、共有名義になる。
- 共同購入: 友人やパートナーと共同で不動産を購入した場合。
共有持分が発生すると、不動産を単独で処分することが難しくなるため、売却時や運用時に注意が必要です。
離婚と財産分与の基本
離婚に伴う財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分ける手続きです。
不動産も財産分与の対象となり、共有名義になりやすい資産の1つです。
財産分与の対象となるもの
- 共有不動産: 自宅や投資用物件が含まれる。
- 預金・貯金: 夫婦名義の銀行口座。
- 動産: 家具、車、骨董品など。
財産分与の対象となるのは婚姻期間中に築いた財産（共有財産）で、婚前の財産や相続した財産は基本的に対象外となります。
共有持分として残すか売却するか
- 共有名義として残す: 離婚後も不動産を共有名義のまま維持する選択肢があります。しかし、この場合は以下の課題が生じます：
- 修繕費や維持費の分担。
- 将来的な売却時の合意の必要性。
- 売却して現金化する: 共有名義を解消するため、持分を売却するのが一般的です。売却後の収益を財産分与として分けることができます。
共有持分を売却する方法
共有持分は単独で売却可能です。
他の共有者に売却する方法と、第三者に売却する方法があります。
他の共有者に売却する
共有者同士で話し合い、持分を買い取ってもらう方法です。
共有者が同意すれば、スムーズに売却が進むため、トラブルが起きにくいです。
関連記事：
共有持分の買取請求は共有者が持分を買い取る方法 手順と文例ひな形
第三者に売却する
他の共有者が買い取りを拒否した場合、持分を第三者に売却できます。以下の手順で進めます：
- 専門の共有持分買取業者に相談。
- 無料査定を依頼し、価格を確認。
- 売却契約を締結。
共有持分買取業者を利用することで、迅速な現金化が可能になります。
関連記事：
共有持分の売却は他の共有者の同意は不要？不動産全体と持分売却の違い
共有持分売却時の注意点
共有持分の売却にはいくつかの注意点があります。
共有者とのトラブルを避ける
共有者には「持分の優先購入権」があるため、売却前に同意を得ることが重要です。
事前の話し合いや書面での記録を残しておくと安心です。
売却価格が低くなる可能性
共有持分は単独の不動産に比べて流動性が低いため、相場価格より安くなる場合があります。
特に、不動産全体の価値が共有者間で不透明な場合、適切な評価額が出にくいことがあります。
関連記事：
共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説
離婚時の共有持分の売却事例
共有持分の売却がおすすめの場合は、離婚協議が十分に行われず、共有名義のままで離婚が成立してしまった場合です。
特に、共有者が不動産全体を占有したままで離婚に至る場合も多くみられます。
そのまま話し合いがつかないでその状態が続いいており、改善が期待できない場合は、自分の共有持分を売却することがすすめられます。
相手の同意はもちろん、顔を合わせることも、交渉も必要なく売却ができるので、離婚時の共有持分の売却は多く利用されています。
実際にどのようなケースがあるのか、共有持分買取の最大手であるワケガイの事例からご紹介します。
売却事例1 元配偶者が占有する物件
兵庫県内の６LDKの戸建が元妻との共有名義となったまま離婚が成立した事例です。
元妻が売却に応じず、そのまま暮らしていたようですが、元夫は離婚をした妻との関係を断ちたいと考え、自分の持分を売却しました。
離婚後の不動産は共有名義を解消するのがおすすめです。そのままにしておくと不動産の管理責任が残っている他、両方の相続時に親族と共有名義になってしまうためです
売却事例2 元配偶者が行方不明
離婚して１０年以上たったところで元妻が自分の共有持分３分の１を売却したケースです。
所有していたのは埼玉県内の戸建で、共有者である夫は行方不明となっており、元妻が自分にかかわりのないところの不動産を持ち続けても意味がないと売却を決めました。
共有者が行方不明であったり音信不通である場合は、自分自身でが交渉ができませんが、自分の持分のみを売却することができます
売却事例３ DVの元夫との共有名義の不動産
元夫のDVが理由で離婚後10年経って共有名義の家を売却した事例。
相手が暴力的で話し合いができないため、持分売却で持分２分の１を売却しました。
共有持分の売却は相手との話し合いは不要で、説得の必要もありません
売却事例４ 配偶者の親族と共有するマンションの持分売却の例
離婚後に元妻の身内と共有状態が生じて持分売却に至った事例です
結婚時に元妻とその母親と同居するために購入した不動産でしたが、離婚後も元妻との母との共有名義の状態が継続。
住宅ローンは売主である元夫が支払いを続けていました。
ローンの残債が少なかったため、売却時にローンを完済。
売主は共有名義とローンの支払いの両方から解放されました。
売却事例５ 元夫の母親と共有状態になってしまったマンション
こちらは離婚ではありませんが、死別で元配偶者の親族と共有状態となった事例です。
売主の亡くなった夫と義母がマンションを所有、夫が亡くなったので共有持分を妻である売主が相続して、夫の母との共有名義となっていました。
義母と義弟が住んでいて賃料の支払いがありましたが、突然減額されてしまい、連絡を取ろうとしても音信不通になってしまいました。
相続した持分を売却することで、夫の身内との共有状態が完全に解消されました。
※そのほかの事例は
共有持分の買取事例をご紹介！複雑なケースでもスムーズに売却
共有持分の売却トラブルを防ぐためのアドバイス
共有持分を売却する際には、専門家の力を借りることで問題を未然に防ぐことができます。
弁護士や不動産専門家への相談
法律や契約に詳しい弁護士や不動産専門家に相談することで、売却後のトラブルを防げます。
特に複雑なケースでは、専門家の助けが不可欠です。
共有持分買取業者の活用
共有持分買取業者を利用すれば、迅速な売却が可能です。
通常の不動産取引とは異なり、持分の特殊性に対応したスムーズな手続きを提供してくれるため、安心して進められます。
まとめ
離婚時の不動産の財産分与は共有名義であるかそうでないかに関わらず、クリアすべき大きな課題です。
相手が居ることですので、話し合いで解決できればベストですが、難しい場合は共有持分の売却も事態を解決する方法の一つです。
個々のケースにどのような解決の仕方があるのかは、相談でアドバイスが得られる上、買取の査定額も知らせてもらえますので、金額を元に解決方法を検討してみてください。
共有持分売買の最大手であるワケガイであれば実績と事例が格段に豊富なため、売主の希望に沿った解決方法を提案してもらえます。
相談は無料ですので、お悩みの点を遠慮せずに伝えてみてください。
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