共有持分を売却する際、「自分の持ち分にはどれくらいの価値があるのか？」という疑問は避けて通れません。
通常の不動産と異なり、共有持分の評価はやや特殊であり、その理解なしには納得のいく売却は難しいものです。
この記事では、共有持分の評価方法や市場価値の算出基準、そしてより高く売却するための実践的なノウハウをご紹介します。
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共有持分の価値はどう決まる？
不動産の価格の類推は場合によっては専門家でないと難しいことがあり、共有持分の価格もその一つです。
なぜ共有持分の価格や評価は得られにくいのでしょうか。それは共有持分が特殊な不動産に分類されるからです。
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そもそも「共有持分」とは「不完全な所有権」
共有持分とは、不動産の所有権を複数人で持っている状態のことを指します。
たとえば、兄弟で実家を相続した場合、それぞれが一定の割合で権利を持つことになります。
しかし、これは「自分の持分だけ自由に使える」というわけではなく、あくまで全体に対しての持分に過ぎません。
共有物件全体の価格と持分割合の関係
基本的には、物件全体の市場価値に対し、自分の持分割合を掛けることで、おおよその価格が算出されます。ただし実際の売却価格は、それよりも低く評価されるケースがほとんどです。
なぜ実勢価格より低く評価されやすいのか
共有持分は「単独で自由に使用できない不動産」であるため、購入者にとってリスクが高い資産です。
そのため、通常の不動産に比べて需要が少なく、流動性が低いため、実勢価格より2〜5割以上安く評価されることもあります。
共有持分の評価額に影響する主な要素
共有持分は不動産の部分であるということがわかりましたが、持分の大小によってどのように違うのでしょうか
持分の割合と種類
共有持分の割合は、たとえば２分の１、３分の１、５分の２などと記され、分母が大きい１０分の３などという場合もあります。
分子の方は必ずしも均等ではなく、権利の割合を示すので、２人での共有でも、５分の１と、５分の４などという共有持分もあります。
分数ではなく、上記のようにもじで記されるのが一般的な決まりです。
売却時には、持分の割合によって売却代金が分割されるのはもちろんですが、それ以外でも持分が多ければ多いほど交渉に強く、意思の反映で有利になる傾向があります。
また、「2人共有の1/2」と「4人共有の1/4」では、同じ25%でも交渉しやすさが大きく異なります。
したがって売却前にこの割合を増やしておくことも、共有持分の売却のコツのひっつとなります。
共有者との関係性
共有持分を有する共有者は、関係性が良好であるのが良いのは言うまでもありません。協力的か対立的かで、結果が大きく違うことがあります。
共有者同士の関係性が良好であれば、一括売却の可能性が高まり、価値も上がります。
逆に、対立関係にあると「トラブル物件」と見なされ、価値が下がることもあります。
共有者本人にとっても関係性が良いのは望ましいことですが、対外的にも関係が良好であるかどうかが影響するということです。
物件の状態・立地・流動性などの不動産要素
一般の不動産と同様、立地や築年数、建物の状態なども価値を左右します。
特に再建築不可物件や古家付きの土地、土地と建物の所有屋が別々である底地などは、持分売却時に不利になる場合があります。
問題が重複する共有持分は、スキルの高い買取業者であれば買取は可能ですが、問題が複雑であるほど売却が難しくなり、価格が下がることもあります。
占有状況（居住中・空き家・賃貸中）
現在誰かが住んでいるか、空き家か、賃貸されているかといった状況も重要です。
共有持分には占有者がいることがおおくあり、特に無断占有されている場合や、賃貸契約の解除が困難な場合は、評価が大きく下がることもあります。
対処時にコストがかからない物件ほど評価が上がることは言うまでもありません。
共有持分の市場価値を把握するための方法
共有持分の市場価値、価格や地価などの把握はどのようにするのかをお知らせします。
共有持分の不動産査定
共有持分の査定は、一般的な不動産会社ではなく、「共有持分専門」または「訳あり物件対応」の不動産業者に査定を依頼するのがポイントです。
いわゆる町の不動産店ならどこでも依頼できるわけではありません。持分売却を知らない、できないと思っている不動産店もあります。
通常の査定では正確な評価がされないこともあるため、業者選びは慎重に行いましょう。
過去の取引事例を見る
- 不動産評価額
- 路線価
- 不動産取引情報検索
不動産評価額は固定資産税の書類に記されています。
路線価や不動産取引情報検索は全国の路線図で国交省のサイトでいつでも閲覧が可能です。
他に不動産の評価は、不動産一括査定サイトや不動産会社の無料査定サービスを利用するのもおすすめです。
他に、不動産ポータルサイトで一般的な不動産価格を調べることは容易にできますので、こちらはまずチェックしておきましょう。
専門家に相談する
最終的に共有持分の売却を考えていても、まず、弁護士などの他の相談先に状況を話して助言を得ることもたいへんおすすめです。
私の場合は共有持分の裁判が専門の弁護士の相談に行って、共有持分の売却を進められたので、共有持分の売却が特殊な方法ではないと和歌たので、それから買取業者に査定を依頼、売却に至りました。
特に、不動産価格が高額である場合は、裁判費用をかけても売却益が得られます。必ずしも持分売却だけでなく、様々な可能性を検討してみてください。
持分売却以外の方法については、買取業者でも弁護士を相談してくれたり、まず無料相談が受け画れるところが大半です。
弁護士相談が利用できる不動産一括査定もありますので、利用してみてください。
共有持分を高く売るためのポイント
共有持分をできるだけ高く売るためにはいくつかのポイントがあります。
共有者と協力して一括売却を目指す
一人の持分だけを売るよりも、物件全体を一括売却する方が、買い手にとってはメリットが大きくなり、高値で売却できる可能性が上がります。
共有者と話し合いの場を持ちましょう。
買取業者を複数比較して交渉する
一社だけに査定を依頼するのではなく、複数の共有持分買取業者に見積もりを取りましょう。
業者によって買取金額に大きな差が出ることも少なくありません。
インターネット時代の今では、買取業者の比較は当たり前のことになっており、複数のサービスを利用してもまったく支障はありませんので積極的に活用してください。
トラブルの有無や契約条件を整えておく
- 登記簿の整理
- 固定資産税の支払い状況
- 他の共有者の状況
など合意形成に役立つ情報をそろえておくことで、売却価格が上がる可能性があります。
共有持分の買取のメリット
共有持分の買取には共有持分を売却できる以外にも様々なメリットがあります。
短期間で売却できる
不動産の買取は、いずれも短期間で売却が終了しますので、「今すぐ現金化したい」「トラブルを終えたい」方には、スピード対応してくれる買取業者は魅力的です。
ただし、多少時間がかかっても高値を狙いたい場合は、じっくり交渉する戦略も必要です。上記に記したように都市部の高額な不動産であれば、買取よりも、裁判にメリットを感じる人の方が多いでしょう。
共有持分の買取以外に対処方法がない
たとえば共有者が行方不明の場合など不動産の状況によっては、共有持分の買取以外には売却ができないことも少なくありません。
相続不動産の処分ができる国の引き取りなどは、共有名義の不動産では利用ができません。
いわゆる不動産の処分に関しても、共有持分に関しては持分のまま誰かに移転登記をする以外にないので、買取外の解決策はありません。
売却ができない不動産
訴訟を選択しても、対象となる不動産が高く売れない場合は、手間や費用が徒労に終わる場合もあります。その不動産を使用したい場合は別ですが、売却益を得るのが目的であれば事前にしっかり検討をする必要があります。
また、共有名義の不動産が極端に立地の悪い場所にあるとか、売れない空き家であったり、訳あり物件であるなどの場合など売却が難しい不動産であれば、共有名義以前に買取で売却をするのが一般的です。
上記のようなケースであれば、買取のメリットというよりも、持分の売却が共有名義の不動産を手放す最終手段であることが少なくないのです。
共有持分の相場と評価のギャップにどう向き合うか
共有持分に限らず、訳あり物件などの買取価格が思ったより安いと感じる人はいるようです。
共有持分の相場
一般的な空き家や土地などの買取相場は７割が通常です。
共有持分はそれよりもコストがかかるため、通常の相場で５割とされています。
そうすると７割と５割ではそれほど大きな差はないのですが、問題は持分割合が、たとえば５分尾１などという場合だと、分割した分しか受け取れないことになりますので、価格がかなり安くなってしまいます。
共有持分の相場は、元々の不動産が最大限で売れる価格の５割をさらに持分で分割した価格となるのが基本です。
それを押さえておかないと、査定価格を聞いて安いと思う結果になります。
「思ったより安い…」と感じたときの対処法
共有持分の査定後に価格が安いと思ったら、どうしたらいいでしょうか。
不動産の売却のタイミングは持分売却に限らず、常に難しいものです。不動産を取り巻く環境や価格に流動性があるためです。
将来交渉の余地がある共有持分であれば、今すぐ売る必要はないかもしれません。
しかし、それとは逆に２次相続が生じてさらに複雑な権利関係が発生するなら、今すぐ売った方が高く売れるかもしれません。
個々の不動産状況だけでなく大局的に見て、その地域の地価相場が下がる可能性や、空き家率が高くなる、自然災害の危険があるなども判断の基準となるでしょう。
いずれにしても現代の不動産状況では、首都圏の一部の地域以外大きな値上がりは見込めませんので、不動産を所有すること自体にリスクが高いという点も検討してみてください。
持分整理や共有解消という別の選択肢
他の共有者に持分を買い取ってもらう、逆に自分が買い取るなど、共有状態そのものを解消する方向での交渉も検討できます。
前者は共有持分の買取請求というものです。
共有状態の解消後の売却でより高値を狙えるケースもありますので、いちど自分で買取をする方法もなくはないでしょう。
時間をかけて高値を狙うべきケースとは
すぐに現金化の必要がないなら、情報収集を重ねながら納得のいく相手を探すのも有効です。
時間があることで、相場より高い価格での売却が実現することもあります。
まとめ 共有持分を高く売るために
共有持分の評価には、法律・不動産・人間関係など様々な要素が絡みます。単に持分の割合だけではなく、他の共有者との関係や物件の状況が重要な評価ポイントとなるでしょう。
少しでも高く売るためには、複数の業者を比較し、タイミングと戦略を見極めることがカギです。
専門家のサポートや信頼できる業者との連携で、後悔のない売却を実現しましょう。
共有持分への対処法は、選択肢がない場合は買取一択です。それ以外の方法が考えられる場合、判断が難しい場合は専門家に相談をしてみましょう。
買取業者の無料相談でも十分助言が得られますので、いずれにしても買取の価格を聞いてみて検討を進めてください。
