共有持分の買取業者に依頼した場合のトラブルと注意点

共有持分の買取は今では共有名義の不動産が売却できる方法としてよく知られるようになりました。

売れないとあきらめていた共有名義の不動産が売れて喜んでいる方もたくさんおられますが、一方で共有持分の売却時のトラブルや、売った後はどうなるのか、そして買取業者とのトラブルも報告されるようになりました。

共有名義の不動産の売却は複雑に思えるので、トラブルが起きるのではないか心配ですよね。

私も相続した実家の共有持分を売却した経験がありますが、売却後にトラブルは全くありませんでした。

この記事では共有持分の売却を体験した売主の立場から、共有持分の売却をめぐるトラブルについてお知らせします。

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共有持分の売却

共有名義の不動産とは、複数の人が共同で所有権を持つ不動産で、共有者それぞれの権利分が共有持分と呼ばれるものです。

共有持分は2分の1、3分の1など割合でその権利が示すことができ共有持分の名義人は正確には「共有持分権者」と呼ばれます。

共有名義の不動産を売却する時には必ず、共有持分権者全員の同意が必要です。

ただし、それぞれの持分に関しては、自由に売買することができます。

買い手は通常、持分を買い取る専門の不動産業者ですが、聞き慣れない方法なのでトラブルが心配されるのは当然です。

共有持分の買取業者とのトラブル

共有持分買取業者に関連するトラブルは、共有持分を最初に売却した持分権者と、予期せず買取業者と不動産を共有することになった持分権者とでは大きく違います。

共有持分を売却した場合のトラブル

共有持分を最初に買取業者に売却をする際は、買取業者の提示する買取価格で売却を決めることとなります。

納得の上で不動産の共有持分を売却ができるので、売主と買取業者の間のトラブルはありません

買取の売買契約後は売却した不動産に対ししての責任はない、いわゆる瑕疵担保責任は免責という契約になるので、売却後のトラブルの心配もいらなくなります。

共有持分を売却された場合のトラブル

対して、いちばん多くネット上で見られるのは、共有持分を買い取った後に他の共有者が買取業者とトラブルに陥ったというものです。

それまで大きな問題がないと考えていた不動産に突然新しい所有者が現れるわけですので、それだけでも「トラブル」と感じられるかもしれません。

共有持分の売却後の共有者同士のトラブル

一つ心配されるのが共有者間の関係が悪化するのではないかという点です。

共有持分の売却後のトラブル

共有持分を売却した後に、他の共有者との関係が悪化することがあります。

特に他の共有者が売却に反対していた場合はそのようなことが起こるのは十分予想できるところです。

法的トラブル

共有持分の売買が専門の買取業者に買取を依頼した場合には法律的なトラブルはまず起こりません。

法的なトラブルが起こるのは、共有持分を第三者に売却をした場合などです。

法律的には可能ですが、単独で売却ができない物件ですのであとで問題になる可能性があります。

共有持分はノウハウをしっかり知っている専門の業者に売却をしましょう。

共有持分の買取業者とのトラブル4つ

ここからは、共有持分を売却された場合の、買取業者が共有者となった側のトラブルについて主に見ていきましょう。

共有持分の買取業者と交渉を行う必要がある

買取業者が共有者になると、共有者としての権利が生まれるため、所有者にとってはいろいろ不都合に感じられることが起こることになります。

しかし、共有名義の不動産ではそもそもどのような事態が起こっても不思議ではありません。

共有持分の所有者が亡くなって新しい相続人が共有者になることもあります。

また、他の共有者がお金が必要になって持分を抵当に入れたりすることもないとは言えません。

共有者それぞれに所有権がある以上、権利の行使が起こるのは避けられません。

これが共有名義にはするなとよく言われる共有名義のデメリットです。

買取業者が共有者、共有持分権者になった場合は、交渉を拒絶することはできないので、新たな共有者と話し合いを継続する必要があります。

共有持分の買取業者に解決を要求される

その場合、買取業者の要求するところは

• 買取業者が所有する持分を買い取りする
• 買取業者に持分を売却する

のどちらかです。

買取業者は上記のどちらも成り立たない時には、裁判にしますというかもしれません。

共有物分割請求

もう一つの選択肢が裁判所で行う共有物分割請求の訴訟です。

裁判と聞くとこれも驚くかもしれませんが、共有物分割請求というのは訴訟ではありますが、共有名義の不動産や相続トラブルで行われる訴訟です。

たとえば、離婚訴訟や、相続の遺産をめぐっての争いの遺産分割の訴訟などと同様に一概に避けるべきものとは言えません。

ただし、共有物分割請求なら双方が売却益を持分に応じて受け取ることができるか、または、相手の同意が取れれば共有者間で売買もできます。

いずれにしても裁判所で行われる判決ですので、公正であり安心と言えますので、裁判が必ずしも悪いものではありません。

逆に買取業者の提示する条件が意に沿わない場合は、自分で弁護士に相談の上、訴訟を起こすことも可能です。

共有持分の買取業者との他のトラブル

共有持分の買取業者の他のトラブルについても見てみましょう。

いちばんはやはり買取の価格に関するものです。

買取の価格が安すぎる

トラブルの一つとしてよく報告されているのが、提示された共有持分の価格が適正でないというケースです。

特に、買取業者が共有持分の評価を低く見積もって安価に買い取る場合、売主が損をすることになります。

買取業者の提示する価格が安すぎる場合は、売却をやめるのがいちばんです。

買取業者が共有者となっている場合の、安価な買取の申し出の場合にはセカンドオピニオンを得る、または弁護士に相談するのがいいと思います。

強引な共有持分の売買

一部の買取業者が強引な勧誘を行い、売主に無理やり契約を結ばせることがあります。

共有持分も不動産なので適正価格での売買も十分可能なのですが、あえて説明が不十分なまま持分を買い取る、または売却を進めるケースもあるようです。

このような勧誘方法は法律に抵触する可能性があり、当然トラブルの元となります。

やむを得ない場合は共有物分割請求がすすめられます。

共有持分の売却後のトラブルを避けるには

共有持分の売却後のトラブルはこれから売却をしようとする場合にも気になるところでしょう。

できるだけトラブルを少なくする方法もあります。

共有持分の買取請求を行う

まず、事前に共有者に「こちらの共有持分を買い取ってくれるように。または一緒に売却をしたい」と申し出を行います。

これは「共有持分の買取請求」と呼ばれるものです。

できれば文書で通達の上記録を取っておくか、内容証明で送っておくと後で裁判になる時に役に立ちます。

共有持分の売却を通達する

それでも相手が買取に応じてくれない時には、「自分の持分のみ買取業者に売却をする」と事前に通達をするのがいいでしょう。

共有者の相手が買取に応じてくれる可能性は高まります。

共有持分の買取・売却以外の方法

もう一つ、売却後のトラブルを避けたいのであれば、共有物分割請求をするのもおすすめです。

裁判所で交渉が行われて合意が取れれば、最終的に共有者の相手が持分を買い取ってくれるか、または不動産全体の売却を決めることもできます。

価格は買取業者に売るよりも高く売買できる可能性が高いです。

ただし、裁判ですので公正な判決が下るのは間違いありませんが、それでも共有者の相手の意に沿った判決にはならない可能性もあります。

共有持分のトラブルまとめ

共有持分の売却は、売却に至るまでにすでに何らかのトラブルが起きているケースが大半です。

全部を円満に行うということは相手がいる以上難しいことですので、持分の売却でできることが何かを明確にしておく必要があります。

持分を現金化することが目的なのか、それとも相手との関係維持が大切に思うのか、それによって行うことが違ってきます。

そもそも共有持分の売却に限らず、不動産の売買にはトラブルはつきものです。

いずれにせよ慎重に行うことが求められます。

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