不動産の売却というと仲介での売却が一般的ですが、共有持分の売却は基本的に業者買取が普通であり、買取でしか売却することができないと考えられます。
業者買取の場合は業者はその不動産を使うのではなくて、再販するのが目的なので共有持分を買取するのに対し、一般の人が共有名義の不動産を買っても買い手側にメリットがまったくないため、売りに出しても売れないためです。
共有持分の売却には買い取りが 適しているという理由を詳しくお伝えします。
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共有持分の売却は業者買取がおすすめ
共有持分の売却は、 不動産の名義の一部分である 持分を共有持分の専門業者に買い取ってもらう 業者買取がおすすめです。
というよりも、不動産の買取や、訳あり物件の売却は不動産の特殊な売買方法ですので、取り扱いができる業者とできない業者がいます。
普通の不動産店に頼んでは断られてしまう持分買取ですが、持分売却は専門の不動産業者がいるので、そちらに依頼すれば、ほぼ１００％買い取ってもらえますので心配はいりません。
共有持分の売却に買取がおすすめな理由
共有持分の売却に買い取りが おすすめな理由は、下のような点があげられます。
そもそも、持分を買取するという人は、共有持分の買取が専門の不動産会社に限られます。
あえて理由を述べると
- 売りに出しても 専門業者以外は買う人がいない
- 安く買い叩かれる可能性がある
- トラブルに巻き込まれる可能性がある
上の3つの点について考えていきます
共有持分は専門業者以外は買う人がいない
私が共有持分の買取について、地元の不動産屋や司法書士に相談した時の返事が
「そんな人はいませんよ」
または
「そんなことはできませんよ」
でした。
その後、東京都内の共有名義の不動産の裁判である共有物分割訴訟が専門の弁護士に相談に行ったところ、共有持分の業者買取をすすめられたのです。
つまり、共有持分の買取は普通の人はしませんし、不動産業者であっても専門の人しかやり方をまったく知らないのです。
なので、普通の不動産屋に相談をしても断られるどころか、けげんな顔をされてしまいます。
共有持分は一般の売却では買い手がいない
不動産店でもそうですので、一般の人はそれ以上に持分が何かもわかっていない可能性が高いため、売る売らないの以前の問題となります。
共有持分の情報は多くインターネットでなくては伝わってきません。
また、売却の際にもインターネットを通じて、専門業者を見つけるのが普通です。
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共有持分の売却の意味
もう一つ、共有持分の売却は 土地だけではなく建物も含まれます。
例えば私の実家の売却の場合では、 共有者は私と弟の2人でした。
私が 専門業者以外の第三者Aさんに共有持分を売却したとします。
すると家の名義は、 A さんと弟の2人となります。
この場合は、2人が話し合って 共同で家に住まない限り、どちらも その家を使用することができません。
問題はこのような家を買いたいという人は誰もいないということです。
これが仮に土地の場合であったとしても、 一区画の土地に名義人が2人いた場合、 共有者の許可を取らない限りは家を建てるということはできませんし、 土地を一人で使うことも誰かに貸すこともできません。
やはり 第三者でこのような土地を買いたいという人は現れないでしょう。
共有持分の相場がわからない
もし、共有持分でもいいから誰かがそこを買いたいという場合には、 その買い手は「使い物にならない不動産」として、 かなり安くしかお金を出さないと思います。
共有持分を取得したとしてどのくらいの価値があるのかは、専門業者でないと判断がつきません。
また、普通の不動産とは違って地価だけでの査定ではなく、その後の残りの持分取得、または売却の経費などが含まれるのが共有持分の相場となります。
共有持分を売却できない理由
共有持分の売却を買い取り業者以外の他の人に売ることは可能ですが、 誰も買う人がいないということが、通常の仲介での売却ができない理由です。
共有名義の不動産は持分を買い取った後のノウハウを知らない素人の人に売るということは無理があり、 買う人は誰もいないのです。
また、、 共有持分の不動産の運用方法や本当の価値を知らない素人に、たとえ相手が希望をしても持分を売ってはいけないでしょう。
共有名義にするのは多くは夫婦または、同居を続けているきょうだいなど特殊な事情のある場合だけが考えられるためです。
まったく他人の人が持分を取得して、いきなり一緒に住むというようなことは決してありません。
やはり 共有持分は、共有持分を買い取ることを専門とする 買取業者または 訳あり物件を扱う不動産業者に売却をするのが理にかなっていると言えます。
共有持分の買取のメリット
共有持分を買取業者に売る時のメリットは下のような点があげられます。
- 買取価格が高い
- 買い取り がスムーズ
- トラブルが少ない
- 他の共有者との交渉もスムーズ
共有持分の 買取価格が高い
そもそも共有持分を一般の人が買おうとしたら、どのぐらいの値段にしたらいいのか全くわからないことになるでしょう。
共有持分専門の買取業者の場合には、 相場は5割かそれ以上ということにほぼ決まっています。
一般の不動産買取との比較
共有持分の買取価格が安いと言われているのも事実ですが、 買取 全般の価格が 相場の7割ですので、 それよりも経費 や手間のかかる 共有持分の買い取りが5割 だったとしても必然的な価格であると考えられます。
一般的ではない 共有持分の売却にも長期のような相場と言われる ラインがありますので、 買取業者の方も 相場通りの価格で買ってくれます。
共有持分は訳あり不動産の一つですが、それでも一番高く買ってくれるのは、やはり共有持分専門の買取業者といえます。
共有持分の買い取りがスムーズ
不動産買取は 持分に限らず 地価家相場の調査や 買い取った後の活用方法がわからないと買取に時間がかかってしまいます。
特に共有持分は最終的に 一つの不動産とすることができないとその後の活用も売買もできないので、そのための法律的な知識が必要です。
専門の買取業者はこれまでの買い取りを通じて それらの知識を十分に有しているため、 時間がかからず スムーズな買い取りが可能です。
専門業者トラブルが少ない
不動産業者の中には確かに悪質な不動産業者 というのがいますが、名前をよく知られた 買取業者であれば、買い取り がスムーズな上にトラブルに巻き込まれることもありません。
大きなトラブルではなくても、買い取りが進まないとストレスが生じてしまいます。
私の実家の場合は、司法書士と土地家屋調査士を自分で探す羽目となってしまい、さらに表題登記を自分で行ったため、大変苦労してしまいました。
弁護士も司法書士もチームになっている共有持分の大手の専門業者であれば、このような苦労は不要で、数日で現金化することが可能です。
他の共有者との交渉にも慣れている
持分を買い取った業者は その後、他の共有者への交渉を進めることとなります。
共有持分は時には1つの土地に何十人と多数の共有者がいることもあります。
それぞれの持ち分を有する 共有者とどんどん 交渉を進めていかなければいけません。
他の共有者と交渉がうまくいかないと 親族間で新たなトラブルが発生してしまうこともあります。
うまく交渉を進めてくれれば 双方の共有状態が解消し、相手方も売却代金を受け取ることができます。
ケースバイケースですが 共有持分の売却によって、売却に至る前のトラブル解決に導かれるのは間違いありません。
買取業者はこのような交渉も得意としていますので、第三者が間に入ってくれることで良い結果となることも期待できるのです。
共有持分を売却するメリット
それでは、売主にとっての持分売却のメリットも考えてみました。
- 短期間で共有持分を現金化できる
- 自分の持分を共有者の同意なく手放せる
- 離婚や相続時の不動産トラブルから抜け出せる
- 訳あり物件もスピーディーに売却可能
それぞれについて詳しくて見ていきましょう。
短期間で共有持分を現金化できる
共有持分に限らず、買取の現金化はひじょうに早いのが普通です。
共有持分を専門の買取する不動産会社である、アルバリンク社の共有持分買取プロだと、「最短３日で現金化」ができます。
同じく、共有持分の大手Wakegai(ワケガイ）は「即日現金化可能」としています。
不動産は法務局への登記それ自体は変更に３週間はかかりますが、売却代金の受け渡しは不動産会社と売主の間のことなので、最短即日でも可能になるのです。
自分の持分を共有者の同意なく手放せる
共有持分の問題点はとにかく共有者の同意がないと、売却ができない、賃貸などの不動産の活用で利益が全く得られないということです。
共有持分の売却の最大のメリットは、自分の意思で売却ができるため、相手との交渉やトラブルに合う必要がないということです。
一緒に利益を上げようということになっても、利益が一致しない場合はいつまでたっても平行線ですが、相手を説得する必要がありません。
離婚や相続時の不動産トラブルから抜け出せる
離婚で共有名義の不動産がある場合は、相手が拒絶すればそれまでです。
強制力のあるものは、共有不動産の問題を解決する裁判である、共有物分割請求があります。
しかし、裁判でまた争いを蒸し返すことになるのかというと二の足を踏む人もが少なくないでしょう。
このような場合は、共有持分の買取は相手に顔を合わせる必要がなく、さらに交渉の手間もいらず、費用も全くかかりません。
相手を説得する必要がないため、すぐにトラブルが解決するのです。
訳あり物件もスピーディーに売却可能
共有持分の買取をする会社は広範囲の訳あり物件の買取を同時に行うため、どのような種類の訳あり物件の共有持分でも十分買取が可能です。
また、買取の場合は、訳あり物件の瑕疵担保責任や、契約不適合責任といったものはありません。
あとから苦情が来るということは、相手が業者の場合ならまったく心配はいらないので安心して売却が可能です。
共有持分の売却のすすめ
共有持分の売却という方法があると知らずにストレスを抱えている方が多くいる中、共有不動産が現金化できるとわかったときが万全のタイミングです。
持分売却に限らず、地価が右下がりの時代は手持ちの不動産は早く売るほど高く売れます。
共有名義のまま活用できない不動産はまずは 価格を査定してもらい、売却で現金化の上、共有状態の問題解決を目指しましょう。