共有持分ばかりでなく、すべての不動産の売却には権利証が必要であるというのはよく知られたところです。
この権利証は登記識別情報と呼び名が変わりました。
私は実家の共有持分を売却の際、売却後の登記識別情報が共有者がもらえないという懸念から、司法書士に依頼を断られた経験があります。
ただし、結論を言うと登記識別情報は再発行に変わる手続きができますので、手元になくても売却はできますので心配はいりません。
共有持分の売却と権利証の関係について説明します。
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共有名義の不動産の登記識別情報
不動産の登記識別情報というのは従来の権利証と同じものです。
2005年3月7日に不動産登記法が改正され、改正以降に不動産を取得した人には「権利証」ではなく「登記識別情報」を記載した通知書が交付されるようになりました。
この通知書がつまり権利証に変わる登記識別情報ということになります。
不動産の登記識別情報の基本
登記識別情報とは 登記識別情報は、個人または法人を識別するための情報です。
記されているのは主に
- 所有者市名 苗字と名前
- 所有者の誕生年と月日
- 所有者の住所
- 12ケタの「登記識別番号」
登記識別情報は、身元を証明するためだけでなく、金融取引や法的な手続きなどで必要とされる重要な情報となっています。
不動産の売買と登記識別情報
不動産の売買には、所有者が変わったということを証明する登記の書き換えを行わなくてはなりません。
この移転登記をするとき、あるいは抵当権の設定と抹消の登記の際に、登記識別情報通知書のコピーの提出が必要となります。
不動産の登記の申請者が受け取れる
共有名義の不動産を売却や移転で登記を申請する場合、登記識別情報は、代表者1人が登記申請した場合は申請人のみが受け取れます。
もし、共有者全員で登記申請した場合は全員に発行されます。
申請人のみが受け取れて、他の人が持てないということが登記識別情報の発行のいちばんの問題点です。
しかし、一通しかない通知書を自分が持っていない場合に、売却ができるのかというと、もちろんそのための手続きをすれば売却はできます。
その方法を詳しく見ていきましょう。
共有持分の売却での登記識別情報の例
私の実家の共有持分の売却の場合です。
共有持分の売却に当たってしなければならない登記の変更は下の２つでした。
- 相続登記
- 売却による移転登記
相続登記の単独申請ができる
実家のケースだと、共有名義の相続人となるべき弟と連絡が取れないため、私一人の申請で法定相続分の相続登記を行いました。
共有持分を共有者の一人が単独で売却をして登記申請を行った場合、他の共有者は登記識別情報通知を受け取ることができないと上に説明しましたが、その通り、他の共有者である弟は登記識別情報通知を受け取ることができません。
実際には受け取れなくても弟本人は必要がないのですが、実際問題として登記識別情報がないと弟一人では土地を売ることもできないとの心配が生まれるかもしれません。
そのため、弟の方から私が依頼した司法書士の方に苦情が来ないとも限らないということで、司法書士が依頼を断ってきたのです。
共有持分の買取に権利証は不要
ただし、後に述べるように登記識別情報がなくても不動産の所有者であれば売却は可能です。
司法書士ならそれは知っているはずなので、共有持分の専門の会社に売却を依頼する場合はこのようなことは起こりません。
司法書士を依頼するならくれぐれも共有名義の不動産に詳しい方に依頼するべきですね。
また、共有持分の売却が専門の会社であればもちろんこのようなことは起こりません。
では、実際の共有持分の売却の際にはどのようになるのかを確認しておきましょう。
共有持分の売却と登記識別情報
共有持分の売却で登記識別情報が関わってくるのは下の２つの場合です。
- 共有持分を売ろうと思うが登記識別情報が手元にない
- 共有持分を売った後、共有者が登記識別情報を受け取れない
この２つの解決策はどちらも同じです。
それは、登記識別情報を再度発行してもらうという方法です。
登記識別情報は再発行はできない
厳密には、登記識別情報は再発行されません。
したがって、一度紛失してしまうと取り戻すことはできません。
しかし、紛失は必ずありうることなので、登記識別情報に変わるものがあれば、不動産の売買は問題なく行えます。
その部分の再発行はもちろん可能です。
登記識別情報は番号が大切
登記識別情報の場合、不動産の持分ごとに発行される12ケタの「登記識別番号」を知っている人が不動産の所有者とみなされます。
よって、登記識別情報を記載した通知がなくても、予め登記識別番号をどこかに控えてある場合は、番号さえわかればそれだけでも不動産の売却は可能です。
不動産の登記識別情報がないときの方法
どうしても登記識別番号がわからない、番号もひかえがなくわからない場合は、下の方法によって確認をすることで、登記識別情報に変わるものとなります。
- 法務局による事前通知制度
- 資格者代理人による本人確認情報制度
- 公証人の認証制度
法務局による事前通知制度
登記簿に記載されている所有者の住所に通知を送り、その返答があった場合に限り登記申請を受け付けるという許可が得られます。
不動産の売却が前提の場合は、法務局からの返答を待つ必要があり日数がかかる場合があります。
また、不動産が相続登記前の場合には所有者であるという証明が必要となります。
本人確認情報制度
本人確認制度では、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などの不動産登記の専門家が、登記官に代わって所有者の本人確認を行います。
利用するためには、専門家に依頼し、書類や面談を通じて所有者本人であることを確認し、その証明書（本人確認情報）を作成してもらい権利証の代わりとして提出するという方法です。
公証人の認証制度
公証人の認証制度は登記される不動産の詳細、所有者の個人情報、認証を受ける書類の詳細を事前に公証人に伝えた上で、これらによって所有者であることを証明してもらうというものです。
これらの３つの制度のうち、不動産の売却に伴って即時行えるのは、本人確認制度です。
権利書なしで売却したワケガイの事例
ワケガイの口コミで、権利証に関するものが見つかりましたのでお知らせします。
手元に権利書がない場合、司法書士作成の書類が要るらしいのですが、他社では10万前後の費用がかかると説明を受けていました。それが下野様から公証人役場で書類を作成し（３５００円？程度必要）、その書類を司法書士に送るだけで済むという有益な情報を教えていただきました。何より、公証人役場の手配はすべてお任せで、私たちは言われた日時に公証人役場に行くだけ。 簡単で安心、一度出向く手間はありましたが、おかげで無駄な出費を抑えることが出来ました。―ワケガイ公式ページより
共有持分の買取業者に売却を依頼する場合には、弁護士、司法書士、土地家屋調査士はいずれも提携がなされています。
もちろん、それらの業者に個別に依頼をせずとも、共有持分の買取専門のワケガイのような会社であれば、提携はもちろん、これらの事務手続きや登記申請は何も行わなくても、ワケガイの方ですべて引き受けてくれますので、心配はありません。
※ワケガイの他の口コミや事例はこちらで読めます
ワケガイの評判・口コミ【訳あり物件買取・共有持分の最大手】
まとめ
登記識別情報についてまとめると
- 登記識別情報がなくても不動産の売却はできる
- 登記識別情報にかわる「事前通知制度」「本人確認情報制度」「公証人の認証制度」の代替方法がある
- 共有持分の買取専門の会社なら登記識別情報がなくても持分売却ができる
結論を示すと、登記識別情報がない場合でも共有持分と不動産の売却は可能です。
また、共有持分を売却後も、共有者が登記識別情報が必要な場合は同じ代替の方法によって確認の上、不動産を売却することも問題なく行えます。
共有持分を売却したいという場合は、書類がない、相続登記が行われていない場合でも専門業者のワケガイなら、弁護士も司法書士も提携しているため、売主は何もする必要がなく、そのままで共有持分の売却ができます。
心配は不要ですのでまずは相談してみてください。
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