共有持分とはひとつの不動産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。
この記事では共有持分への知識を含め、売却するときに役立つこれまでの情報を一覧にまとめます。
共有持分とは
共有持分とは、共有名義の不動産のそれぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。
多く、共有者の名前だけでなく「持分〇分の〇」と併記する書き方で、登記などの正式書類に示されます。
権利の数字の大きい方が、権利も大きいですが、数字が大きくてもその不動産全体を自由に使えるわけではありません。
また、共有持分は家や土地の実物をどこからどこまで、と区切れるものでもなく、あくまで権利を示す数字です。
持分の割合が多ければ、権利も大きくなりますが、基本的に共有者全員が全体を利用することができるのは変わりません。
共有持分そのものについては下の記事に詳しく解説しています。
共有持分の売却
共有持分は売買できます。
その通り、私は実家の自分の共有持分２分の１を売却しました。
実物ではないので売買ができるというと意外なのですが、例えばマンションの場合を考えてみるとよくわかると思います。
マンションの場合は、マンションの建っている土地ごと売買されているわけですが、そのマンションの土地の上にどこからどこまでという区切りがあるわけではありませんが、普通に売買がなされていまし、その点で不安を感じる人もいないと思います。
共有持分の売却のメリット
共有持分の売却の目的は共有者のいる不動産を一人で売れるというところです。
共有持分の売却の一番のメリットは、共有者の同意がいらない点にあります。
共有名義の不動産といっても、共有者が常に判明している場合ばかりではありません。
相続で引き継いだ物件に、まったく知らない人が共有者となっていたり、実際に共有者を知っていても話し合いがつかないというようなこともあります。
せっかくその不動産の権利を持っていても、どうやっても売却がかなわないという場合には、共有持分の売却は事態を解決する唯一の方法です。
共有持分と民法
法律的な面を心配される人もいるようですが、民法にこの点の記載もあります。
また、私の場合は、共有持分の売却をきいたのは実家の売却で相談に行った弁護士の先生からでしたので、何も心配していませんでした。
そのおかげで、ほぼあきらめかけていた実家の売却が１０年間後に成功したのです。
メリット全般はこちらにまとめています。
共有持分の買取の意味
共有持分の売却の売り方とその手続きは、普通の不動産と特に変わるところはありません。
ただし、普通の人はその土地の共有名義の一つの名義分を買うということはほぼあり得ませんので、売却の対象は共有持分の買取業者に限られます。
共有持分の買取業者とは
共有持分の買取業者というのはめずらしいと思われがちですが、東京周辺でも小さな会社を含めると３０社くらいはあるようです。
他にも低価格物件が専門、上に建物が建っている土地のみを扱う底地業者や再建築物件を投資用に売買するという業者など、一口に不動産業者とはいっても、細分化された専門業者はかなりいます。
共有持分の買取業者はそのうちの一つです。
共有持分の買取業者一覧
買取業者一覧はこちらから。
共有持分の買取業者のトラブルはある？
共有持分の業者だと普通の不動産業者との取引に比べてトラブルが起こりがちなのではないかと思われているようですが、そんな心配はまったく無用です。
逆に言えば、普通の不動産業者に不良物件を売りつけられることの方が、リスクはよほど高いです。
買取はお金を支払うのではなく代金を受け取る方ですので、金額さえ合致していれば買取全般にリスクは少ないといえます。
さらに共有持分の場合、買取をする不動産会社がきちんとした会社であれば、弁護士と提携の上でないと買取がすすめられないため危ないこともしようがないのが実情です。
共有持分の買取の相場
共有持分の買取の相場は、ざっくり言って通常の不動産取引の５割と言われています。
共有持分の買取専門の業者、訳あり物件買取PROによると
一般的には相場の5割程度といわれています。
― 株式会社アルバリンク「訳アリ物件買取ナビ」より
ちなみに、一般的な買取の金額の相場は７割です。
共有持分の場合買取額が安くなってしまうのは、業者がもうけるためではなくてそれなりに経費が掛かるためです。
※詳しくは下の記事で
共有持分の買取がすすめられるケース
すべての共有名義の不動産に持分売却がすすめられるわけではありません。
不動産を単一の不動産として協力をして売ることがいちばんです。
しかし、他に方法がないという場合には、共有持分の売却が唯一の解決方法です。
共有持分の買取が絶対的にすすめられるケースは次のような場合です。
持分売却に適した状況
1.共有者が音信不通
2.共有者がいても売却に同意せず話し合いができない
3.相続登記そのものができない
4.共有持分を放棄したい
5.離婚時の財産分与に相手が応じない
共有持分と相続
このうち最も持分売却がおすすめのケースは、相続登記ができない場合です。
相続登記ができていない不動産、すなわち亡くなった人名義の不動産は売れないと思われてるようですが、亡くなった人名義の不動産の場合でも共有持分の売却なら売れます。
売却時の所有権移転登記と同時に、法定相続分の相続登記を依頼すればいいのです。
※詳しくは下の記事で
亡くなった親名義の家をそのまま売る方法 売却と登記の手順
相続登記は単独で他の相続人が不在でも同意がなくても申請できます。
ただし、その場合の注意点は登記識別情報が一人しか受け取れないということです。
もっとも登記識別情報に替わるものを用意すれば、受け取れなかった人も十分に利用ができますので、それほど心配は要りません。
ただし、それが得られないと言って文句を言う共有者がいることをおそれて、司法書士が登記をしたくないというケースも経験しています。
その場合は自分で司法書士を探さなければならないので、その手間を避けるためには、最初から司法書士と提携している買取業者を選ぶことが必須です。
というより、司法書士と提携をしていない持分買取会社は選ぶべきではありません。
共有持分の買取を行っている会社には、必ずお抱えの司法書士が居るはずだからです。
持分売却に適した不動産
他に該当不動産の条件としては、
1.該当不動産が売れにくいなど低価格である場合
2.自分の持分の割合が高い場合
元々が売れにくい地域の不動産であれば、共有持分の代金自体が低価格であっても、早く手放した方がいいというのがその理由です。
また、自分の持分の割合が、たとえば5分の4など全体を所有するに近い高い割合の場合はその分、売却の金額も高く売れます。
共有持分を手放す方法
共有持分を手放す方法の一番は買取業者への売却ですが、他の方法は以下の通りです。
・共有持分を放棄する
・あらかじめ相続放棄をする
・共有者に買取を請求する
共有持分の放棄
共有持分の放棄をしたいという場合は共有持分の放棄と、相続そのものを放棄する場合があります。
共有持分の放棄は、それほど実効性がない場合があるので注意が必要です。
つまり、放棄というとすぐに成り立つ思われがちなのですが、あくまで共有者の同意がなければ放棄は成り立ちません。
その点で相続放棄とは大きな違いがあります。
あらかじめ共有持分の相続を放棄する
また、親が持っていたのが元々共有名義の不動産だった場合は、その持分を相続することになるという複雑な事態も起こり得ます。
こうなると共有名義の不動産はリスクしかありません。
共有持分の買取請求
相続放棄ではなく、所有している持分を他の共有者に持分を買い取ってもらう方法で、持分を売却及び手放すことができます。
それを「買取請求」と言います。代金も受け取れて、持分を手放して共有名義を解消することができます。
相手の同意があれば最も穏当な良い方法です。
共有持分の買取以外の方法
共有状態を解消するために、共有持分を業者に買い取ってもらう売却以外の方法には、共有物分割請求という訴訟他の方法があります。
裁判所で持分をもう一方に買い取ってもらうか、一緒に協力して売却するなどの方法を決めるというものです。
ただし、共有物分割請求にも適したケースとそうでないものがあります。
・弁護士費用がかかる
・対象となる不動産が低価格
・相手が来ないと競売になる
弁護士費用については最低限でも30万円からで、競売になった場合はその準備のために費用がかかります。
なので、売れない地域にある不動産の場合は費用が売却益を上回る可能性もあります。
このような場合は、まず訴訟はおすすめできません。
ストレスがかかった上に、お金もかかり、必ずしも相手と思ったような折り合いにならない場合も出てきます。
裁判に費用をかけても、それを上回る売却益が見込めるという場合だけが裁判が良いと思います。
また、持分の業者買取は相手に一切会わずにできますが、裁判の場合は、たぶん最後に署名等をするので、顔を合わせる必要も出てきます。
訴訟で解決するというのは悪いことではありませんが、身内の裁判沙汰は好まないという場合には、避けたい人もいると思います。
訴訟はあくまで、売却益が大きい場合におすすめです。
なお、買取業者に買取を依頼した場合、共有者との話がつかなければ、買取業者は共有者との間でこの共有物分割請求で解決を計ることとなります。
それについて知っていていただきたいということは、その費用をあらかじめ考えているので、買取額はその分安くなるということです。
もう一つは、持分売却でなければ解決方法は、共有物分割請求の訴訟しかありません。
どちらかの2択であり、共有物分割請求を選ぶ方ももちろん多くおられます。
不動産の金額が数千万となる場合には、数十万の弁護士費用を十分相殺しても余りがあります。
なので、買取業者が行わなければ、所有者が訴訟とすることが十分あります。
買取業者が行うことは基本的に所有者の行うことと同じことです。
共有持分のトラブル解決
共有持分の共有状態の解消は、売却か上の共有物分割請求の訴訟のどちらかです。
いずれの方法によっても、共有状態は解消できます。
不動産の売買の解説を読んでいると、「共有持分の売却でトラブルを招く」と書いている例を見かけます。
これはたとえば、共有者の一人が相談なしにいきなり自分の持分を売ったというような例外的な場合に限られるでしょう。
そもそも、共有状態でいながら相手と連絡が取れないとか、話し合いがつかないとなった場合は、既にトラブルに陥っているといえます。
共有名義の問題
結婚をしている夫婦など、話し合いのつく共有名義の不動産であれば、共有名義であっても双方に利益があります。
しかし、彼らがいったん離婚をしたら、片方が売りたい、もう片方が売りたくないと話が分かれることになります。
そうなると、共有名義を続けることに意味はなくなるため、利害関係が対立するようになった場合には何らかの方法で解決を計らなくてはならなくなります。
特に、共有名義であるにもかかわらず代償金を払わずに一方が不動産を占有しているなどの場合は、それ自体即法律違反とは言えませんが、他人の権利を無視しています。
このような場合は、行動を起こさなければ権利分を受け取ることはできません。
このような場合は訴訟または共有持分の売却を検討することで、事態が解決します。
他の裁判、たとえば離婚訴訟や遺留分の請求の訴訟などは、好悪に関わらず必要な時にはしなければなりません。
訴訟や共有持分の売却もそれと同じで、解決方法の一つととらえてポジティブな意味で検討してください。
共有持分の口コミ
共有持分の買取を依頼して、共有状態の解消に至った人の口コミはこちらからご覧になれます。
共有持分の売却まとめ
共有持分の売却という方法があると知らずにストレスを抱えている方が多くいる中、共有不動産が現金化できるとわかったときが万全のタイミングです。
持分売却に限らず、地価が右下がりの時代は手持ちの不動産は早く売るほど高く売れます。
共有名義のまま活用できない不動産はまずは 価格を査定してもらい、売却で現金化の上、共有状態の問題解決を目指しましょう。
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