共有名義の不動産が売却できない理由

共有名義となっている不動産は単独で売却をすることはできません。

相続した不動産で、相続人複数の共有名義となっているときや、夫婦や親族で共有名義になっている不動産は、自分ひとりや夫婦どちらかの意向で売却することはできないのです。

ただし、不動産全体を売ることはできなくても自分の共有持分のみを売却することは可能です。

共有名義の不動産の法律的な制約について見ていきましょう。

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共有名義となっている不動産は売却できない

共有名義の不動産を一人で売却することは基本的にはできません。

共有名義の不動産を売却するには、全ての共有者の同意が必要です。

できない理由は、そのように法律で決められているからです。

共有名義の不動産が売却できない理由

共有名義の不動産が売却できない理由です。

共有名義に法的な制約がある

不動産が共有名義になっている場合、各共有者にはその不動産に対する法的な権利があります。

日本の民法では、共有物の管理や処分については、共有者全員の同意が必要とされています。

共有物の管理に関する事項は、次に掲げる場合を除いて、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。

共有物の変更を伴う管理については、共有者全員の同意が必要である。
共有物の保存に必要な行為は、各共有者が単独ですることができる。（民法第251条）。

つまり、一人の共有者が単独で不動産全体を売却することは法的に認められていないのです。

共有者のすべての同意が必要

共有名義の不動産を売却するためには、全ての共有者の同意を得る必要があります。

同意が得られない場合、売却手続きを進めることができません。

特に共有者間で意見が対立している場合や、共有者の一人でも売却に反対している場合、売却は出来ません。

関連記事：
共有持分の売却は他の共有者の同意は不要　不動産全体と持分の違い

共有名義の不動産の手続き

共有名義の不動産を売却する際には、売買契約書の作成や登記手続きなど、法的手続きが必要です。

これらの手続きを進めるためには、全ての共有者の協力が不可欠です

共有名義の不動産の売却ができない理由

共有名義となっている不動産の売却が難しい理由はいくつかあります。

不動産を売却する同意が必要

不動産が複数の所有者によって共有されている場合、すべての所有者の同意が必要です。

特に名義が複数の人に分かれている場合、一人でも売却についての同意が取れないと売却が進まなくなります。

不動産店と売却の話を進めても、考えが変わったり、売却の意思がないと示すとそこで中断せざるを得なくなりますので、事前の話し合いと意志の確認が必要です。

共有名義の不動産の法的手続きが複雑

共有名義の不動産の売却には、法的な手続きや契約書の作成が複雑になることがあります。

所有者の確認が必要となるため、共有者が不在や連絡が取れない場合も基本的に売却ができません。

委任状などを用いる場合でも、取り扱う不動産店が確認を行うことがあります。

登記手続きでは、全ての共有者の署名や捺印が求められます。

他にも本人確認の書類が必要な場合に、住民票は、親子や兄弟では今では取得ができなくなっています。

共有名義の不動産が抵当に入っている場合

不動産に抵当が設定されている場合、金融機関の同意が必要になります。

多くが任意売却となりますが、共有名義の場合手続きがより複雑になります。

また任意売却は基本的にローンの支払いが難しい時の手続きなので、これも金融機関によって対応が違ってきます。

関連記事：
共有持分の買取で住宅ローンが残っている場合

共有持分の売却

上記の通り、共有持分は単独での売却はできません。

しかし、共有名義の不動産全体を売却することはできなくても、自分の持分（共有持分）を第三者に売却することは可能です。

この場合は、不動産を売りに出すのではなくて、共有持分を買い取る専門の買取業者に不動産の共有持分を買い取ってもらう業者売却の方法となります。

共有持分の売却の民法

民法での記載は

他にも民法249条と250条を記した百科事典の共有持分の項については、もう少し具体的な記載があります。

共有者の同意が不要

共有持分の売却は一人の意思で、共有者の同意がなくて行えますが、共有者に買い取ってもらう買取請求、一緒に協力して全体を売却する仲介での売却などの方が価格が高く売却できます。

それぞれの状況に合わせた売却方法の適切な選択が必要となります。

共有持分を買い取ってもらう場合の価格がいくらになるのかは、事前に買取業者の査定を受ければ、その日のうちに価格を通知してもらえますので、先に価格を聞いてみてから方法を比較するのがおすすめです。

共有持分の売却の相場

共有持分の共有者同士での売買の売却の相場と業者買取の時の相場には大きな違いがあります。

共有持分の売却の相場は、共有者同士で売買をするときには通常の不動産価格の持分割合で計算ができます。

※詳しくは
共有持分の売却の相場

共有持分の買取の相場のめやす

共有持分の業者買取の相場は、実際に持分を買い取る専門業者によると、共有持分の相場は最大で２分の１の価格、５割が相場という答え方をしています。

中には、３割から６割と幅を持たせた相場を提示する業者もおり、条件によってはさらに高い価格での買取もあります。

業者によって相場も価格も違ってくるため、持分を高く買い取る業者を選ぶことが、持分売却の最大のポイントとなります。

※買取の相場について詳しくは下の記事に
共有持分の買取の相場はどのくらい？体験者が解説

共有持分買取のメリット

共有持分の買取のメリットは、訴訟を除くと共有名義の不動産を売却して現金化できる唯一の方法であるという点です。

同時に共有状態が解消され、それまでのトラブルはすべて終結、共有者とも連絡を取る必要がなくなります。

これは売却して利益を得るだけでなく、それまで共有名義の不動産で悩んでいる所有者にとって大きなメリットであることに違いありません。

共有持分の売却後はどうなる

共有持分の買取後は、基本的に交渉ののち不動産を一つの名義にして通常の不動産と同様に売買できるようにするというのが基本です。

ただし、ワケガイはそうでもすべての不動産会社がそのようにするわけではありません。

口コミの中には、他の不動産店に査定を依頼したところ「投資家に売買するため買い手がつかない」として、買い取りを断られたという事例がありました。

また、不動産の買取で価格が安くなる原因の一つが業者同士の転売なのですが、ワケガイにはそれがなく自社で請け負うため、その分買取の価格も高く買い取ります。

買取後にどうなるかは心配なところかもしれませんが、それ以上に買取した会社が不動産をどのように活用するかによって、買取の価格が大きく違いますので、その点からも買取業者選びは大切です。

共有持分の売却とトラブル

また、買い取り後についてワケガイは

共有者に知られたりトラブルになることもありません。
当社が買取後にお客様にご迷惑がかかったりトラブルに巻き込まれることは一切ありません。

と説明しています。

私が持分売却を終えた後、確認すると私の名義分は共有持分を買い取った会社名義となっていました。

私が名義人ではない以上既に当事者ではなく、「私ｘ共有者」ではなく、「買取業者ｘ共有者」の共有となったのです。

あとは新たな共有者であるワケガイが行ってくれるのでトラブルは売却と同時にすべて終了するのです。

共有持分の買取の体験談

私自身の持分買取の体験を簡単に記します。

売却をしたのは築４０年の普通の団地内の戸建で、共有持分の売却が完了したのは相続の発生から１０年後のことでした。

父が亡くなって不動産を売却しようとしたら、何と道路が持分なし私道だということが判明。

通常の売却で売れないとわかったら、費用負担や管理の手間をおそれた弟が、音信不通になって雲隠れしてしまったのです。

様々な手立てを探したのちに、最後に共有物分割請求が専門の弁護士に相談に行ったところ持分売却をすすめられました。

それまであやしいのではないか、だいじょうぶなのかと不安に思っていた共有持分の売却ですが、弁護士の先生にすすめられたことで、持分を売却する正当な方法だということが初めてわかったのです。

家に帰ってインターネットの査定で業者を探したところ、なんと2県もまたいだ東京から、持分買取の２社が実家を見にきて査定額を提示、両方が買いたいと言ってくれたので、高い方に売却を決めました。

査定を依頼してわずか数日で共有持分が手放せることになって、長年の重荷から解放されました。

私はそこまでで１０年かかってしまいましたが、今はインターネットの査定はその時よりも一般的な方法となっており、業者側も遠方の物件を扱うことが普通に行われています。

同じように共有名義の不動産で悩まれている方は、この機会にぜひ共有持分の売却を検討してみてください。

共有持分の買取まとめ

共有持分の売買とその手続きについては、通常の不動産の売却と変わりなくできます。

まずは、司法書士他の士業提携がある持分売却に手慣れた不動産会社であれば、売主の方でしなければならないことは特にありません。

通常の仲介での売却とは違って買取の場合は売主の手数料も不要ですので、売却が決まれば即現金で代金を受け取ることができます。

まずは査定をしてもらい、金額を聞いた上でより良い条件での売却に進んでください。

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共有持分の売却に関するよくある質問

Q：共有持分の売却は可能なの？

A：共有持分の売却は法律的にも保証される共有名義の不動産の売却方法です。
私自身が弁護士に解決法としてすすめられた方法ですので十分可能です。

Q：共有持分を買うのはどんな人？

A：共有持分を専門、持分売却のノウハウを知る買取業者に限られます。

Q：共有持分を買取業者の目的は？

共有持分の買取業者の目的は、不動産などの共有持分を持つ人々からその持分を買い取り、彼らの所有権を取得後、流通可能な不動産とすることです。

Q：共有持分の売却の相場は？

A：不動産の買取の相場は一般的に７割とされます。共有持分の相場は買い取った業者に経費がかかるためもあって５割とされることが多いです。

Q：共有持分の売却にかかる日数は？

A：最短３日で成約、現金化することが可能です。急ぎの場合は即日買取にも対応しています。

Q：共有持分の売却でトラブルにならない？

A：法律的には保証されている方法なので、持分売却自体で他の共有者から訴えられるようなことは一切ありません。

Q：相続で話し合いがつかない不動産でも売れる？

A：相続物件で分割がうまくいかない不動産は、亡くなった被相続人名義のままで売れます。

Q：夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？

A：持分の売却であれば可能です。相手の同意や、相談の必要なく、顔を合わせることもなく売却ができます。

参考サイト：Wakegai (ワケガイ）
https://wakegai.jp/